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segunda-feira, 17 de outubro de 2011 Imoveis, Juros no Brasil, Politica Economica, Sem categoria | 20:22

BC avisa: vai faltar grana para financiamento imobiliário

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O BC do B reconheceu que vai faltar dinheiro para crédito imobiliário, se não forem tomadas medidas rapidamente, como eu já havia mencionado em post no ano passado:

http://ricardogallo.ig.com.br/2010/07/21/dinheiro-para-casa-propria-esta-acabando-tome-logo-antes-que-acabe/

Veja abaixo notícia que saiu recentemente na imprensa:

É hora de criar novos mecanismos de financiamento para o setor imobiliário no País, afirmou o diretor de Fiscalização do Banco Central (BC), Anthero de Moraes Meirelles. Hoje, as operações dependem dos recursos das cadernetas de poupança, do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e de instrumentos com menor poder de captação, como os fundos imobiliários, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), as Letras Hipotecárias (LHs) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) – e estes recursos deverão ser insuficientes para atender à demanda dos próximos anos.

Até agora, apesar do forte crescimento da demanda, a oferta de recursos atendeu às necessidades de mutuários e construtores. As cadernetas de poupança, principal fonte de crédito, além de disporem de um saldo da ordem de R$ 320 bilhões, recebem recursos provenientes de acordos sobre o Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS) e atendem bem à demanda da classe média. E o FGTS, voltado para as faixas de renda baixa e média baixa, dispõe de vultosas disponibilidades, próximas de R$ 90 bilhões. Além disso, os bancos recebem mensalmente o pagamento das prestações de cerca de 3 milhões de mutuários com contratos ativos.

Mas, enquanto as operações de empréstimo crescem cerca de 50% ao ano, os depósitos de poupança evoluem a taxas inferiores a 20%. Neste ano, o ritmo de crescimento é ainda menor. Estima-se, portanto, que haja escassez de recursos das cadernetas já em 2012, como temem os mais pessimistas, ou em 2013 ou 2014.

A proporção do crédito imobiliário em relação ao Produto Interno Bruto (PIB), calcula o diretor do BC, deverá atingir 6% neste ano – quase cinco vezes mais do que o porcentual de 1,3% registrado em 2004. Mas 6% do PIB ainda será um volume modesto, comparado ao de outros países emergentes, como o México e o Chile. Estima-se, no setor privado, que a relação entre o crédito imobiliário e o PIB deva atingir 10% a 11%, até 2015, podendo dobrar novamente até o início da próxima década. Só então o Brasil estará mais próximo do Chile, cuja proporção crédito imobiliário/PIB supera 20%.

No Brasil, ao contrário do que ocorreu em outros países, o crédito imobiliário opera em bases muito seguras – as prestações não comprometem mais do que 30% da renda dos mutuários e, de preferência, é adotado o Sistema de Amortização Constante (SAC), em que as prestações são decrescentes ao longo do contrato. Os bancos não apenas concedem os créditos (ou seja, são originadores das operações), como mantêm esses ativos até o encerramento dos contratos.

A questão é manter a eficiência de um sistema em forte crescimento e que depende de variáveis macroeconômicas. Como afirmou Anthero Meirelles, “o BC vem trabalhando em estreita parceria com os demais órgãos reguladores e entidades representativas do setor imobiliário” para definir novos mecanismos de captação de recursos.

Mas há empecilhos a serem removidos, como o das regras sobre a destinação obrigatória de 65% dos recursos das cadernetas para as operações – a chamada exigibilidade. Os bancos querem flexibilizar a regra, para poder vender os créditos para companhias de securitização e fazer novos créditos, em prazo curto. A exigibilidade seria, assim, cumprida, mas com alguma defasagem. E o resultado seria o aumento da concessão de créditos com os recursos das cadernetas.

Outra hipótese é criar novos títulos, como os covered bonds, espécie de CDBs imobiliários que tiveram boa aceitação na Europa. Mas, para ser colocados, esses papéis teriam de render taxas de mercado superiores às da caderneta, que paga ao aplicador 6,17% ao ano mais TR. Captando a taxa baixa, os bancos poderiam emprestar a juros de 10% a 12% ao ano. Se a captação for mais onerosa, o tomador pagará mais.

Para o crédito imobiliário, a queda da taxa básica, dos 12% ao ano, hoje, para 9%, em 2012, permitiria lançar novos papéis e assegurar a oferta de financiamentos.

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8 comentários | Comentar

  1. 58 ademir 26/10/2011 9:17

    Lei da OFERTA X PROCURA !

    Uma hora sobe uma hora cai, isso é o mercado. Não adianta criar mecanismo.

    • Ricardo Gallo 26/10/2011 11:10

      eh verdade

  2. 57 Carlos 22/10/2011 22:00

    “lucros nao se regulamentam.”

    No México preço dos carros é regulado, não sei se só dos carros.
    Os carros lá são mais baratos, não sei se são mais baratos só por esta regulamentação.

    Agora, condordo plenamente, consumidor é manipulado.
    É colocar uma mulher bonita que ele compra carro sem poder e colocando uma família feliz
    na propaganda qualquer imovél é vendido.

    Mas também tem muito investidor, aluguel agora é um bom negócio.

    Haja vista que após uma pesquisa descobriu-se que os maiores devedores do IPVA
    eram de um bairro de classe média “alta”.

  3. 56 Edna Rodrigues 22/10/2011 10:46

    Os preços dos imóveis subiram de forma surreal nos ultimos anos, comparativamente ao aumento da renda. Houve excesso de expectativas e os números desses excessos já começam a aparecer nos resultados das construtoras. Desalavancar é necessário para que a bolha não continuem inflando. Criar novos instrumentos de crédito nessas alturas e revendê-los ao mercado é o mesmo que “democratizar o prejuízo”.

  4. 55 Carlos 21/10/2011 20:41

    O problema não é Procon pois não houve nenhum compromisso de compra e venda.
    São varios os problemas: especulação, excesso de marketing(já viu uma placa escrito assim sem ser colocado um tijolo “tudo vendido” , as empresas responsáveis pelas vendas querem ganhar mais que os 5 ou 10%….E por fim a falta de regulamentação para os lucros.

    • Ricardo Gallo 22/10/2011 17:07

      lucros nao se regulamentam. voce aumenta competiçao, da mesma forma que ha no mercado de trabalho e educa o povo. ai sim. eu odeio paternalismo, tratar o consumidor como um idiota manipulado pela midia. o consumidor precisa aprender a nao se deixar manipular.

  5. 54 Carlos 20/10/2011 14:35

    Gostaria de tirar uma dúvida.

    Quando uma construtora faz um condomínio com casas e usa o SFI, ela pega logo o dinheiro assim que o crédito é aprovado ou pega a medida que as casas são vendidas ?

    Por que a pergunta ? Um amigo se interessou por uma dessas casas e o preço era X
    um mês depois a casa aumentou 40%. Esta diferença o Banco financia também ?
    Não teria que aumentar de acordo com o INCC ?

    • Ricardo Gallo 20/10/2011 14:52

      ha um financiamento feito ao construtor. quando csa termina e eh entregue, o financiamento passa ser ao comprador. um aumento de custo desta magnitude eh inexplicavel. caso para procom.

  6. 53 Pablo 19/10/2011 10:05

    Ricardo;

    Voçe tem acompanhado as divulgações de resultados das construtoras?
    VSO em forte desaceleração e o Guidance de 2011 esta ficando comprometido.
    Acho que o BC deve refazer seus calculos!

    • Ricardo Gallo 19/10/2011 15:10

      sim….ja havia cantado tal bola…. porem cadeos dados do secovi???

  7. 52 David 18/10/2011 12:17

    Mestre Ricardo Gallo,

    AS ações da Vale estão se desvalorizando fortemente.
    Fez um Ombro-Cabeça-Ombro no diário e ameaça a romper pra baixo. Tendo um target em 32 ! Agora está 37 e pouco …

    Com suas informações sobre a china fico muito seguro para operar nesse mercado !

    Obrigado mestre !!!

    • Ricardo Gallo 18/10/2011 12:38

      pelo amor de deus!!!! nao siga o que digo!!!nao seja louco!!!!

  8. 51 r.nunes 18/10/2011 12:08

    Existem outros pontos interessantes. O funding da poupança é de curto prazo e é utilizado para aplicações de longo prazo.

    Além disso a queda na selic levou ao retorno dos estudos da desindexação da taxa de juros da caderneta de poupança (os famosos 6% ao ano). Ocorreu no passado a manutenção de tal taxa de juros para cadernetas de saldos menores. Caso ocorra tal redução existirá a possibilidade de migração dos valores aplicados para outros fins.

    • Ricardo Gallo 18/10/2011 12:39

      bom ponto.

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