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quinta-feira, 19 de abril de 2012 Brasil, Imoveis, Investimentos | 12:04

Construtoras: ano difícil

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O mercado imobiliário residencial começou o ano mal. Pelo menos para as grandes construtoras que possuem ações listadas na bolsa.

Segundo o excelente relatório de Marcello Millman do Banco BTG Pactual, as vendas do primeiro trimestre caíram 6% quando comparadas com o mesmo período em 2011. Os lançamentos de novos empreendimentos caíram ainda mais : 30%. E o que mais preocupa é que a velocidade de vendas sobre a oferta, que mede o volume de vendas sobre o estoque de imóveis novos disponíveis para venda, caiu de 26% para 20% por trimestre nos últimos 3 mêses, ou seja, o pior nível desde 2009.

Na opinião daquele analista, O SETOR DEVE CONTINUAR A SOFRER.

Ele defende a tese que o modelo de negócio adotado por algumas das  grandes construtoras está errado. Ele acredita que há um tamanho máximo ótimo para uma empresa, pois os benefícios com escala são decrescentes a partir de um certo tamanho. Haveria uma perda de eficiência (de produtividade…)  quando se expande o negócio para diferentes geografias ou  mercados alvo ( alta e baixa renda).  Ele acredita que os players de nicho,  focados em segmentos específicos e com cobertura geográfica mais focada, tendem a ser mais rentáveis. Algo que para mim faz muito sentido dadas as características deste negócio.

Além disto, na minha humilde opinião, a forte elevação de preços dos imóveis últimos anos acaba afastando os compradores finais de imóveis ( aqueles que querem comprar para morar ), pois a alta dos preços acima da renda das famílias inviabiliza tais compras. Há uma redução na oferta de crédito na economia em virtude da elevação no nível de endividamento e na inadimplência dos consumidores, o que acaba restringindo tais aquisições. Assim, grande parte dos compradores nos empreendimentos de classe média e de classe alta tem sido os chamados investidores, que são pessoas que compram na planta para vender na entrega das chave, ganhando algum lucro sem ter posto muita grana na frente. Esta turma acaba trazendo uma oferta maior de imóveis ao mercado pois criam um shadow inventory (estoque de imóveis que é invisível nas estatísticas), que acaba limitando futuras altas de preços. Isto prejudica as construtoras, pois elas ficam sem espaço para subir seus preços, que assistem suas margens de lucro caírem em função do aumento dos custos de mão de obra e com materiais, além de atrasos na entrega das chaves.

Vida dura.

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18 comentários | Comentar

  1. 68 Marcello Dias 31/08/2012 12:09

    O problema é que as construtoras brasileiras,ao contrário de vários países no mundo,gastam muito mais com propaganda do que com tijolo.
    Não querem ganharr na escala,querem ganhar vendendo “sonhos”,só que primeiro pode ter crédito disponível,só que o desemrpego diminui,mas a renda não aumentou tanto assim,principalmente nos grandes centros,e para a parcela da população que tem poder aquisitovo suficente para comprar alguam coisa.
    Segundo banqueiro não financia “sonho”,financia imóvel,e claro quando o imóvel ficar pronto,vão negar o financiamento e pronto.

  2. 67 Carlos 26/04/2012 20:12

    Ano difícil ?
    As construtoras só não compram terrenos de igrejas e escolas.
    Estão pagando fortunas em terrenos de clubes.

    • Ricardo Gallo 27/04/2012 12:44

      bem, se o sr nao acha que eles estao tendo um ano dicifil sugiro que compre acoes das construtoras na bolsa… as açoes cairam uma barbaridade…

  3. 66 luiz 24/04/2012 9:29

    para compra casa é uma brurrocracia danada e mesmo assim muita gente que consegui não paga então porque não ser mais facil como comprar um carro

  4. 65 welton anholeto 23/04/2012 18:16

    falou tudo!!, vou compartilhar com minha rede social.

  5. 64 ailton 23/04/2012 16:10

    Um apezinho …(47 mts), quase 2.500,00 o metro.
    piada….eles querem quebrar para depois reavaliarem o que houve.
    um papeleiro infernal na CEF para financiar ….só
    Deus!!!!
    Ailtron

  6. 63 Fabio 23/04/2012 12:25

    Ricardo a crise ate pode esta atingindo o setor imobiliario, mas temos que ver que a especulação imobiliaria no pais esta prece a criar uma bolha, pois os preços desses imoveis não são compativeis com a renda dos trabalhadores Brasileiros.

    • Ricardo Gallo 23/04/2012 12:53

      sem duvida.

  7. 62 washington 23/04/2012 11:52

    Excelente avaliação,sou corretor,e estou vendo este andamento.

    • Ricardo Gallo 23/04/2012 12:54

      obrigado. ta pegando mesmo o credito? eu nao tenho como checar isto com certeza.

  8. 61 Maurício 23/04/2012 11:24

    Parabéns ao colunista Ricardo Gallo. Ótima análise formada a partir de um ótimo material base. Realmente os preços dos imóveis estão altíssimos se considerarmos a renda per capita nacional. Quem investiu nas construtoras “abrolhos”. Os bancos estão restringindo crédito em razão do endividamento das famílias, o que gera um limitação no mercado imobiliário. Quem quer vender imóvel acho que terá de baixar o preço. Maurício.

  9. 60 Ana 23/04/2012 8:16

    Economistas (incluindo o gallo) negam a bolha imobiliaria pois querem passar o mico para frente.

    Ninguem mandou comprar imoveis no topo.

    Se preparem, imoveis vao cair 40% nos grandes centros.

    Nao adianta dizer que existe demanda reprimida.

    Nao temos renda compativel com os preços de imoveis praticados.

    Boa sorte Gallo com seus apartamentos comprados com financiamentos a perder de vista.

    P.s.: vai moderar ?

    • Ricardo Gallo 23/04/2012 12:55

      hahaha… nao sou economista. e minha carteira de imoveis nao representa, infelizmente, nem 10% dos investimentos….mas anota ai, preco em termo nominal cairah muito poko… em termos reais vao caido devagar….

  10. 59 romilson 21/04/2012 17:10

    bla, bla…
    imóvel no Brasil ainda é barato..
    Vai subir sem parar até 2014..
    Mercardo caiu um pouco , porem continua vendendo, e muito.
    Queda de 6% ( piada) com qual base.. ?? de um ano?? , Pegue a de 10 anos atrás..
    Cadê os terrenos??? o que impacta a subida de preço não é mão de obra ou insumos e sim, a subida e sumiço dos terrenos..
    Os outros são componentes. Vai dobrar de preço e depois, diminuir a velocidade de pvendas para algo dentro da normalidade, ou seja, vender tudo dentro do período de obra.
    Hoje, vende-se tudo, muito antes disto.
    Tá barato. Analise preços da europa, eua.. aliás o único que podemos comprar com o Brasil é só Nova Deli..
    Média de $ de 6.000,00 – dolares o metro.. em regiões nem tão valorizadas… e aqui.. são paulo – o mercardo mais caro..
    média de 6.000,00 em reais.. vai dobrar de preço;….

    • Ricardo Gallo 21/04/2012 22:16

      mru caro, os imoveis sao baratos, mas a renda per capita tambem é….. neh? shangai estah mais barato que sao paulo….

  11. 58 Luiz Charles 19/04/2012 20:40

    Que ótimo que isto está acontecendo e irá acontecer durante os próximos anos. Os preços dos estavam na estratosfera. Moro na Grande Salvador, mas viajo bastante pelo Brasil e tenho percebido uma acomodação do setor imobiliário, aliás, houve muitos cancelamentos de empreendimentos, inclusive das chamadas grandes construtoras. Concordo plenamente com o analista do BTG, ganho de escala do mercado imobiliário não é tão fácil assim, uma construtora não é uma montadora de automóveis, uma refinaria, etc. Construir imóveis (bons imóveis diga-se) tem várias peculiaridades. E por fim tinha Incorporadora trabalhando com a expectativa de cliente, que a cada 4 anos compra uma imóvel (como se troca de carro) e imóvel é diferente, o prazo do finaciamento é maior e tem a questão da localização, do bairro, do apego com o bem etc.

    • Ricardo Gallo 20/04/2012 11:03

      BONS PONTOS. OBRIGADO.

  12. 57 luiz C Dambroso 19/04/2012 17:08

    Na verdade o q ta ocorrendo eh so um “ajuste de mercado”, pois de um lado os proprietarios de terras valorizaram rapidamt suas terras, de outro aoferta de mao de obra da construçao acabou, com o conseqt aumento do valor. tudo isso mais o aumento de lucro das construt/incorp. tornou dificil/inacecivel para a classe C hoje a maior consumid, mais o endividamento, mazzz é “sazonal” 2 anos e tudo volta a quase normal.

    • Ricardo Gallo 19/04/2012 17:57

      sim. provavelmente.

  13. 56 Edgard 19/04/2012 16:23

    Não irão as construtoras, buscando saída para um quadro mais difícl, dedicarem-se aos imóveis comerciais e logísticos, visando vender/alugar a empresas e vender aos fundos imobiliários? Para os investidores de classe média, estes fundos ainda são bons? Pois se haverá mais oferta, na lógica da mudança de foco das construtoras, haverá uma queda dos aluguéis.
    Também aproveito para dizer que seus leitores apreciariam seus comentários ou uma matéria específica sobre a reducão da Selic, apesar de reconhecer que você já tem escrito sobre o tema em notas anteriores.

    • Ricardo Gallo 19/04/2012 16:28

      a. construtoras vao reduzir ritmo de lancamentos e diminuir de tamanho
      b. queda nos alugueis. sim.
      c. o que vai reduzir eh a oferta…. a demanda deu uma reduzida… o que ha eh um ajuste de nova oferta para nova demanda…
      e. irei…

  14. 55 Francisco 19/04/2012 15:26

    Bolha detected?!

    • Ricardo Gallo 19/04/2012 16:22

      nao…. longe ainda…

  15. 54 Neco 19/04/2012 13:43

    A pirotecnia das construtoras com anúncios cinematográficos tipo totalmente vendidos em 12h, foi um grande chamariz aos “investidores”.
    Agora muita gente tem imóveis em mãos, com a procura recrudescendo assustadoramente.
    Um grande pepino, pois se não tem como passar pra frente, é prejuízo certo.
    Então, os investi… quero dizer, especuladores irão amargar no bolso sua ganância.
    Pensando um pouco mais seriamente, acho que a “pirâmide” rachou.

    • Ricardo Gallo 19/04/2012 13:48

      nao acho que tenha rachado…. porem parou de crescer e deve recuar um pouco…

  16. 53 Rafael 19/04/2012 13:27

    Temos visto a iniciativa de bancos governamentais em reduzir os juros de mercado sendo seguida por alguns privados.

    É possível prever que isto afetaria positivamente a demanda no mercado imobiliário devido ao aumento da procura por crédito mais barato para a compra/financiamento?

    • Ricardo Gallo 19/04/2012 13:45

      eu acho que isto deve apenas impedir uma queda mais acentuada da atividade no setor ao aliviar aperto de credito geral…. porem se voce observar bem, a queda dos juros nas linhas de financiamento imobiliario sera muito pequena…. logo devem ser pouco afetadas…

  17. 52 r.nunes 19/04/2012 13:16

    Caro Ricardo,

    Acho que os investidores hoje estão limitando futuras altas de preços, pois os mesmos já subiram muito e hoje concorrem com as construtoras porque o preço bateu no teto.

    Mas foram, tais investidores, que ajudaram o processo de vendas das construtoras, pois quando se procurava um imóvel em lançamento o empreendimento já se encontrava praticamente vendido em poucos dias, isso em diversos estados, os melhores apartamentos, tipo sol da manhã, e os mais acessíveis financeiramente já tinha sido vendidos para os “investidores” e tais compras eram usadas para demonstrar o sucesso das vendas do empreendimento ou que comprar imóveis era um excelente negócio, e nesse processo eram usados para elevar o preço do metro quadrado de construção.

    Resta saber se os desinvestidores agora encontrarão mercado nos preços atuais. .

    . Esta turma acaba trazendo uma oferta maior de imóveis ao mercado pois criam um shadow inventory (estoque de imóveis que é invisível nas estatísticas), que acaba limitando futuras altas de preços. Isto prejudica as construtoras, pois elas ficam sem espaço para subir seus preços, que assistem suas margens de lucro caírem em função do aumento dos custos de mão de obra e com materiais, além de atrasos na entrega das chaves.

    • Ricardo Gallo 19/04/2012 13:19

      boa pergunta…. vao ter que esoerar um pouco mais para poderem desinvestir de seus investimentos….

    • r.nunes 19/04/2012 13:18

      Gentileza desconsiderar o ultimo paragrafo.

  18. 51 gilmar 19/04/2012 12:36

    Alto endividamento,Pessoas comprando casas pra revender por um preço maior…. já vi esse filme nos EUA em 2008/09 será que estamos no mesmo caminho deles?

    • Ricardo 19/04/2012 15:10

      Ricardo Gallo, se diminuir a quantidade de lançamentos, aumenta-se o desemprego na construção civil (grande empregador) e setores correlatos (serviços, materiais). O efeito multiplicador iria afetar toda a economia, ou seja, aumentaria a inadimplência nos financiamentos…… Poderia ocorrer esta situação?

    • Ricardo Gallo 19/04/2012 16:24

      sim….. porem o mercado de trabalho esta super hiper aquecido na construcao civil…logo, duvido que isto fosse forte o suficiente para causar este desemprego e inadimplencia que voce menciona.

    • Ricardo Gallo 19/04/2012 13:16

      nao acho…. a alavancagem aqui eh baixa…. o que deve ocorrer eh uma queda na oferta, com reducao da atividade de construcao e de novos lancamentos. ai se ajusta a oferta a demanda real….. precos ficam estaveis por uns 3 anos…. e ai mercado volta num ritmo mais normal….

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