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sábado, 6 de abril de 2013 Bancos, Imoveis, Investimentos | 20:03

Preços dos imóveis sobem com a expansão do crédito

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O BC publicou pela primeira vez o IGV-R, índice que serve para estimar a taxa de valorização do preço dos imóveis residenciais, como detalhado no relatório de estabilidade financeira:

http://www.bcb.gov.br/htms/estabilidade/2013_03/refP.pdf

” Esse índice é calculado com dados de operações de financiamento imobiliário para pessoas físicas, em que a garantia é composta de alienação fiduciária de imóveis residenciais ou hipoteca imobiliária. O valor de avaliação de cada imóvel pelo banco no momento da concessão do crédito é a fonte primária de informação para construção do indicador. O cálculo do IVG-R considera apenas as avaliações de imóveis localizados nas onze regiões metropolitanas consideradas na mensuração do IPCA: Belém, Belo Horizonte, Brasília, Curitiba, Fortaleza, Goiânia, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo. Cada região metropolitana é subdividida em áreas geográficas, compostas pelo menor número de municípios contíguos que possuam uma quantidade mínima de operações mensais para a construção do indicador.”

Veja abaixo o gráfico da valorização anual deste índice desde 2003:
Ou seja, depois da forte aceleração nos preços que vimos entre 2008 e 2010 ( verde) , temos notado uma desaceleração na taxa de valorização ( vermelho).

Podemos notar no gráfico marrom abaixo a direita que a mesma desaceleração na valorização dos imóveis foi capturada pelo índice FIpe – ZAP:
Outro dado interessante é a estabilização no ritmo de desembolsos de novos empréstimos imobiliários pelo sistema financeiro que pode ser vista no gráfico marrom acima a esquerda ( marcado em amarelo) . Marquei com uma reta vertical azul o final de 2010, quando o ritmo de novas concessões destes empréstimos parou de subir. E notamos no gráfico da direita que isto coincide com  o início da desaceleração da valorização dos preços.
A reta verde vertical mostra o  início da aceleração nas concessões de financiamentos, que coincide com o início da aceleração dos preços….
Ou seja, parece que o que impulsionou a valorização dos imóveis financiáveis pelo SFN foi a rápida expansão dos financiamentos…..
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11 comentários | Comentar

  1. 61 Cinthia 06/05/2013 22:32

    Por favor, diminuam o crédito!!!!!

    • Ricardo Gallo 07/05/2013 10:41

      viji!!!! a maneira mais eficiente de reduzir o credito disponivel numa economia é atraves da elevacao dos juros por parte do bc….. é nisto que se baseia toda a teoria monetaria….

  2. 60 Wellington 16/04/2013 13:52

    Fala Ricardo,

    Bons gráficos!!!! Dois comentários:
    1 – Acho que o FipeZap tende a sobrevalorizar o valor dos imóveis, metro quadrado e etc, portanto serve só como referência…não dá para ter muito crédito.
    2 – Você relacionou o aumento do valor dos imóveis com o aumento do crédito…na minha humilde opinião existem outros fatores…tipo estabilização econômica, “pleno emprego” e principalmente a falta de imóveis em determinadas regiões dos grandes centros!!!

    Abraços!!

    • Ricardo Gallo 16/04/2013 15:06

      sim, ha. porem tais fatores se traduzem na oferta de credito… credito aumenta por causa destes fatores…porem se credito se retrai, eh sinal que tais fatores fiquem menos atuantes… ou que bancos estejam vendos que estes fatores ja nao existam…. ou ja exauriram….

      zap: ele tende sim a sobrevalorizar os imoveis, porem como estamos falando de taxas anuais de variacao de precos, tais problemas ideosincraticos do indice sao compensados parcialmente… e o indice do bc que tem comportamento similar nao estah sujeito a este vies, pois sua base de calculo é independente…

      e como os dois graficos mostram descaceleracao……. eh muito provavel que altas de precos esteja se reduzindo….

      logo….

  3. 59 Alberto 11/04/2013 23:08

    Não entendi o gráfico % IVG-R. Primeiro gráfico apresentado. Motivo quem faz a avaliação dos imóveis financiados são os bancos/contratos, a FIPE não é responsável pela primeira avaliação. Consequência: as metodologias podem ser diferentes. Minha conclusão: não serve para referência.
    Gráfico 1, fl. 35, será que os dados demonstram que os imóveis financiados são de menor valor. Duas podem ser as causas: 1° localização não privilegiada, ou 2° imóveis de dois ou um quarto ou quitinetes. Minha conclusão: investir em imóveis de menor valor podem ser potencialmente melhor.
    Gráfico 3, fl. 36, esse sim, imóveis baixando mesmo, alguém poderia aparecer e manifestar que comprou um imóvel em janeiro de 2010 e falar quanto ele esta valendo hoje? Hehehe
    Abraços,

    • Ricardo Gallo 12/04/2013 10:38

      ele epresenta a variaçao anual do indice…. assim como o grafico da zap… o que corroobora a tese que precos estao subindo cada vez menos ( segudna derivada negativa tanto na medicao do bc como na da fipe…)

      sim sao de menor valor, pois como ja disse, representam apenas os financiados….

      os precos estao subindo menos neste segmento.

      quem comprou imovel em 1986 deve estar mais feliz ainda… quem comprou em 2012 eu ja nao sei…. hahahah

  4. 58 Ricardo Gallo 10/04/2013 14:25

    é verdade… to p da vida… tecnologia… viramos escravos dela…..

  5. 57 Nelson Leite 09/04/2013 14:57

    Quer dizer : Investimento Já e Calibragem no tal do Juro. !!!

    Abs.

    P.S. Com DEDÉ no TIMÃO, Felipão na seleção , 2014 promete na economia do País .

    • Ricardo Gallo 09/04/2013 16:15

      sim senhor…. sim senhor…

  6. 56 Nelson Leite 09/04/2013 11:35

    Gallo, participei rescentemente de uma apresentação do diretor de NORMAS do BACEN do B e foi mostrado que o índice de ALAVANCAGEM MÉDIO dos Bancos está em torno de 16% !! Isto significa na minha leitura que os Bancos estão com seus caixas GORDOS de grana . O País precisando de apoio nos investimentos e projetos educacionais robustos talvez seria uma saída para o governo incentivar a utilização dessa grana toda disponível correto ? Acontece que excesso de grana no mercado gera inflação meu caro Palestrino . Então qual seria nossa saída para controlar o DRAGÃO ???? Pensei naquele controle de preços do passado, lembra ?

    Abs.

    • Ricardo Gallo 09/04/2013 11:45

      vamos la:

      a . alavacagem dos bancos medios tem que ser muito menor pois eles lidam com creditos piores e dependem dos grandes bancos e gestoras de recursos dos grandes bancos na sua captacao de recursos.logo, nao conte com esta grana.

      b. inflacao: juro. nao descobriram forma melhor para lidar com ela….

      c. controle de precos nao funciona. da um pulo na argentina….

  7. 55 francisco 09/04/2013 1:00

    bolha estourando?

    • Ricardo Gallo 10/04/2013 22:33

      nao sei… parece mais uma acomodaçao de uma euforia que acaba….

  8. 54 Alberto 08/04/2013 22:43

    Boa noite. Desapareceram os comentários postados nos dias anteriores?

    • Ricardo Gallo 09/04/2013 10:56

      sim…problema no wordpress….sorry …

  9. 53 Ricardo 08/04/2013 21:36

    Análise bem fundamentada.

    Certo: quedas nas vendas, aumento nos descontos, investidores perdendo dinheiro.
    Outra coisa: as maiores perdas serão para os imóveis comerciais. Veja a quantidade de placas para aluguel ou vendas.
    A previsão só não se concretizará se o Brasil tiver um outro ciclo econômico, com enxurrada de dólares/ienes/euros/yuans, desde que não seja baseado no crédito/consumo.

    Incerto: bolha ou ajuste paulatino nos preços (ex: perder para a inflação durante anos a fio).

  10. 52 Ricardo 08/04/2013 21:32

    Gallo, os comentários anteriores sumiram…

    O que aconteceu?

    • Ricardo Gallo 09/04/2013 10:56

      sim…. algum problema no wordpress…. saco.

  11. 51 GD 08/04/2013 19:30

    Caro Ricardo, como sempre simples, brilhante e objetivo. Parece-me que, com o programa “Minha casa, minha vida”, para baixa renda, os imóveis de periferia dispararam e contaminaram os intermediários que, por sua vez, contaminaram os imóveis mais nobres, num tremendo efeito cascata ( nos dois sentidos ). Comparando-se preços médios de imóveis brasileiros com congêneres nos EUA, Espanha, Portugal, Argentina, etc, nossos preços parecem distorcidos. Perdemos as referências de caro e barato. Mas como retroceder se a mão-de-obra resiste à redução de salários, os insumos não parecem ter gordura para queimar e os preços dos terrenos também resistem? Como ainda permanece a oferta de crédito habitacional, acredito que a tendência é que os preços tenderão a se estabilizar ou ir caindo lentamente e a inflação deverá cuidar de ir corrompendo os valores inflados. O pêndulo vai, mas volta.

    • Ricardo Gallo 10/04/2013 22:32

      GRACIAS.

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