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terça-feira, 1 de abril de 2014 EUA, Heróis do Mercado, Investimentos, Juros EUA, Politica Economica | 02:47

FED de Yellen: entre a deflação e a bolha?

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Existe um ditado que minha mãe sempre usava para descrever situações difíceis, onde não há saídas fáceis: se correr o bicho pega, se ficar o bicho come. O BC americano está entrando nesta fase, pois o bicho está solto.

Ao longo dos últimos 3 anos a vida do FED foi relativamente fácil. Ele se limitava a convencer o mercado que a moleza monetária, o afrouxamento nas condições de liquidez, iria continuar por muito tempo. Ou seja, Bernanke esteve 100% do tempo preocupado em dar boas notícias para os detentores de ativos de risco, ou seja, ações, imóveis ou até mesmo commodities. Ele precisava convencer a turma a comprar bens, a inflacionar os preços de ativos e com isto gerar um impulso na economia real, aumentando o investimento privado e o emprego, para tirar os EUA da lama.

Pois bem, parece que a coisa está dando certo:

  • Desemprego caiu de quase 10% em 2010 ( vermelho abaixo) para 6,7%, e continua em tendência de queda ( verde). Segundo o FED deve chegar a 5,5% (nível considerado normal naquela economia – cinza abaixo) em 2016;

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  • Segundo o mesmo FED, o PIB deles deve crescer este ano cerca de 3% a.a., e deve manter este ritmo daqui para frente, o que é bastante positivo para uma economia daquele tamanho, pois neste ritmo a cada 5 anos os EUA crescem um Brasil inteiro;
  • De 2011 para cá os preços das residências nos EUA subiram 20%.

Por outro lado, a inflação e os salários crescem muito pouco:

  • O núcleo da inflação sobe 1,1% a.a. ( amarelo abaixo) vis a vis os 2% meta do FED ( verde) , como vemos no gráfico abaixo:

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  • Os salários hora no setor privado sobem hoje  2,5% a.a. ( amarelo abaixo), vis a vis os quase 4% a.a. que cresciam antes da crise :

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Tal cenário tem possibilitado a redução gradual dos estímulos monetários dados à economia americana pelo FED, que tem diminuído o ritmo de compra de títulos no mercado em US$10 bi por reunião do FOMC. No ritmo atual o FED deixará de comprar papéis a partir de outubro próximo, caso a economia americana continue a evoluir desta forma. Terminado o processo de injeção de liquidez via compra de títulos de longo prazo no mercado, os próximos passos no processo de normalização monetária passarão por:

A. Início do processo de elevação dos juros de curto prazo;

B. Término das operações de reinvestimento por parte do FED, que hoje investe 100% dos recursos gerados nos resgates dos títulos de sua carteira (juros e principal) em novas compras de papéis da mesma natureza (títulos públicos e imobiliários de longo prazo).

Desde que a nova Presidente do FED Janet Yellen assumiu o comando do FED, o mercado tem especulado sobre o item A acima.  O processo de normalização dos juros de curto prazo tem enorme importância para a precificação de ativos de risco, pois uma normalização mais rápida e acentuada pode causar a queda da bolsa e de outros ativos de risco.

São 3 as variáveis que caracterizam este processo de normalização dos juros:

  1. Quando ele se iniciará
  2. Qual o ritmo da alta de juros que se seguirá;
  3. Qual a taxa de equilíbrio final, quando tal processo se encerrar.

Na entrevista que se seguiu ao último FOMC, Yellen sinalizou duas coisas:

  • Que a compra de títulos pelo FED deve se encerrar no outono deles, ou seja em Outubro;
  • Que os juros ficarão em zero por cerca de 6 meses após tal data, tudo isto se a economia americana desempenhar como eles esperam.

Ou seja, se tudo correr como o FED espera , os juros nos EUA começam a subir perto de abril de 2015.

Bom, o que significa correr bem? Pelo que eu entendo, será preciso que:

  • Desemprego continue a cair e chegue ao redor de 5,6% a.a. já no final de 2015;
  • Inflação termine este ano em 1,4% a.a. e 1,7% em 2015, no mínimo, caminhando para bater os 2% a.a. em 2016 ou 2017.

O FED sabe que numa economia endividada como a americana inflação muito baixa eleva o custo real das dívidas o que deprime o consumo e o investimento. Logo, é fundamental afastar de vez o risco de deflação. Portanto, caso a inflação não mostre esta tendência de elevação esperada pelo FED, é provável que o FED adie a data de aumento dos juros para o final de 2015, através de uma sinalização mais firme em seus comunicados. Contudo, mesmo que a inflação deste ano atinja os 1,4% esperados pelo FED  (hoje está em 1,1% a.a.), o FED espera que vá atingir a meta de 2% a.a. somente no final de 2016: ou seja, será uma alta bastante lenta. De acordo com Yellen, isto se deve aos chamados “ventos de proa” que a economia americana está sofrendo que levarão muito tempo para se dissipar:

  • Excesso de endividamento das famílias
  • Preços dos imóveis ainda deprimidos
  • Dificuldade de acesso ao crédito por parte das famílias
  • Política fiscal ainda restritiva nos próximos anos.

Estes fatores impedem uma aceleração maior da economia, o que restringe o espaço para uma elevação mais rápida da inflação. Da mesma forma, a queda do desemprego que está acontecendo tem sido, pelo menos parcialmente, fruto de uma redução no número de pessoas que procuram o emprego (taxa de participação), pois várias pessoas desistem de procurar emprego dada a dificuldade de encontrá-los.

Também é importante levar em consideração que há um excesso de capacidade de produção em alguns setores da economia americana (construção),  na periferia européia e na China. Isto deve reprimir os preços dos bens industrializados exportáveis, o que pode ser agravado caso os juros maiores nos EUA, em ambiente de juros baixos na Europa, Japão e China, causem uma valorização do dólar. Um dólar mais forte baratearia os produtos importados por aquele país e reduziria ainda mais as pressões inflacionárias.

Logo, o FED trabalha com a hipótese de que o processo de normalização dos juros irá levar bastante tempo e será bem gradual. Como vemos nas tabelas abaixo, as projeções feitas por seus membros indicam isto. A mediana desta amostra espera que os juros do FED atinjam 1% no final de 2015 ( amarelo no gráfico inferior abaixo), e apenas 2,25% em 2016 (preto no gráfico inferior abaixo). Ao mesmo tempo, a mediana de suas expectativas mostra que a inflação estará rodando acima de 1,8% em 2016 ( vermelho na tabela) . Ou seja, de acordo com as expectativas dos membros do FED, os juros reais ao longo de 2016 deverão permanecer negativos, apesar da economia ter chegado próxima ao pleno emprego.

 

projeconmembfed

 

feddotmar14

Com relação à taxa terminal de juros de curto prazo, que seria aquela que a economia americana precisa para equilibrar a oferta e a demanda e manter assim o equilíbrio inflacionário em situações normais de emprego, a grande maioria espera que tal taxa seja de 4% a.a. ( verde na tabela acima) . Porém cerca de 30% de seus membros ( vermelho na tabela acima)  acham que tal taxa seja inferior a isto. E 4 dos 17 membros acreditam que esta taxa seja apenas 3,5% enquanto que apenas 2 acreditem que possa ser 4,25% ou mais. Existe dentro do FED um debate importante sobre tal taxa de equilíbrio. A maioria dos membros trabalha com a hipótese de que o juro real de curto prazo de equilíbrio nos EUA seja de 2% a.a., que, somado a inflação alvo do FED de 2% a.a., resultaria num juro nominal de 4% a.a.  Outros acreditam que tal taxa real de juro de equilíbrio seja menor, pois os danos da crise de 2008 teriam sido muito grandes e permanentes. Eles acreditam que a taxa de crescimento potencial do PIB americano, que antes da crise estaria entre 2,5% e 3% a.a., caiu para 2 ou 2,5% a.a. em decorrência da queda de produtividade que a crise possa ter causado ao obstruir de forma mais permanente o canal de crédito. O crédito é a forma de transformar a poupança acumulada em investimento. Com a crise é provável que o processo de crédito na economia tenha sido danificado de forma permanente o que acabaria reduzindo a produtividade da economia ao tornar mais lenta e ineficaz a transformação de poupança em investimento. Isto prejudicaria a inovação e dificultaria a destruição criativa. Obviamente que este é um debate extremamente especulativo, mas que intriga o pessoal do FED. De fato, a lenta recuperação dos salários nos EUA apesar da forte queda do desemprego pode indicar que a produtividade marginal do trabalho esteja caindo. Com uma produtividade menor, o PIB cresce menos, o que demandaria, no longo prazo, juros menores. Por outro lado, uma produtividade menor e um crescimento potencial mais baixo podem causar uma aceleração mais rápida da inflação nos próximos anos, exigindo que o FED acelere o processo de normalização dos juros. Portanto, além das incertezas com relação ao comportamento da economia no curto prazo, há também incertezas a respeito do nível adequado dos juros de longo prazo.

Mas  todo o discurso do FED  caminha na direção de  uma política mais moderada de normalização dos juros. Isto nos dá um pouco mais de tranquilidade com relação ao fluxo externo de capitais, pois uma normalização mais rápida e intensa dos juros externos poderia afetar negativamente nossa capacidade de levantar recursos para cobrir nossos déficits externos. Por outro lado, como já vimos no passado, esta política pode levar à formação de bolhas nos mercados de ativos e crédito. A manutenção de taxas reais de juros baixas, que segundo as projeções dos membros do FED ficariam negativas até final de 2016, pode estimular investidores e empresas a se endividar e a alocar mais recursos para ativos de risco, como bolsa, créditos de alto risco e imóveis nos EUA. De fato a bolsa americana já opera em múltiplos próximos a sua média histórica (linha vermelha horizontal abaixo), e altas muito maiores além deste ponto poderiam indicar que há uma bolha em formação, com a que vimos nos anos 2000 em azul claro no gráfico abaixo:

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Algo similar está acontecendo com  o valor dos papéis de crédito de alto rendimento (empréstimos a empresas de maior risco), que, segundo o gráfico branco abaixo, estão ( amarelo) bem acima da região de normalidade ( entre as retas brancas e marcada em laranja abaixo):

hyibox

 

E os spreads de risco cobrados em tais empréstimos estão caindo rapidamente e chegaram próximo ao menor nível dos últimos 20 anos, como vemos marcado em amarelo no gráfico abaixo que mostra a evolução do spread de risco implícito nos papéis de alto rendimento, calculado pelo Banco Barclays, desde 1994:

spreadhybac1995

 

 

É bom lembrar que em 1997 o mercado de crédito de HY ( títulos de alto rendimento) se encontrava em efervescência, o que levou a uma bolha que estourou alguns anos depois. Os dados de crédito bancário para empresas nos EUA indicam que de fato há uma aceleração mais forte nas concessões de empréstimos nos últimos meses, como mostramos em amarelo e laranja  nos gráficos abaixo fornecidos pelo banco CS:

creditocorpusa

 

Embora os indícios de formação de bolhas ainda não sejam tão evidentes, um comportamento mais acomodatício do que o necessário por parte do FED pode levar a formação de bolhas e a riscos financeiros similares àqueles que tínhamos em 2008, quando o mercado imobiliário estourou. A crise de 2008 nos mostrou que o custo social de uma bolha e de seu estouro pode superar o benefício de se reduzir o emprego mais rapidamente no curto prazo.  Para se fazer tal comparação seria necessário avaliar qual a probabilidade de ocorrer uma bolha nos próximos anos, à luz dos comportamentos atuais e prospectivos dos ativos, e qual o custo em termos de perda de emprego de um possível cenário de estouro desta bolha. Com esta informação seria possível avaliar se os benefícios de se reduzir a acomodação monetária visando evitar uma bolha são de fato menores do que os benefícios em termos de emprego em se manter a política monetária acomodatícia por mais tempo. Estas avaliações, contudo, não são nada simples, mas sem dúvida irão ocupar os debates dentro do FED nos próximos meses

Obviamente que a luz do duro aprendizado de 2008, o FED sabe deste risco e do custo do estouro destas bolhas. Desta forma eu não creio que ele vá assistir a formação de uma bolha de forma passiva. De fato alguns membros do FED (Stein & Kockerlakota) levantaram este ponto recentemente. Porém surge aqui o debate de como determinar a ocorrência de bolhas e qual a melhor forma de combatê-las, dentro dos mandatos legais do FED.  Stein mencionou a taxa de risco dos títulos de alto rendimento, a taxa de prêmio nos juros de longo prazo, o nível de endividamento geral da economia e a alavancagem dos sistema financeiro como indicadores de possíveis bolhas. O gráfico abaixo retirado de um excelente relatório preparado pela equipe de Vincent Reinhart do Banco Morgan Stanley, que serviu-me de base para a elaboração deste texto, mostra a evolução do endividamento do setor privado não financeiro dos EUA como % do PIB desde 1980:

endividamentononfinusa

Vemos alguns períodos de aceleração do endividamento:

  • 1995 a 2001, em vermelho, que resultou na bolha da internet que estourou na virada do século;
  • 2005 a 2008, que terminou na grande crise imobiliária ( em preto),

e vemos em roxo que a aceleração atual, embora não seja da mesma intensidade dos outros períodos, é preocupante. Contudo, o nível de alavancagem dos bancos dos EUA está em seu menor nível dos últimos 25 anos, como mostro em verde no gráfico do nível de capitalização destes desde 1990:

capitalbanksusa

Já os baixos de prêmios cobrados em títulos de renda fixa de alto risco que hoje são praticados ( no gráfico que mostrei mais acima ) indicariam um possível processo de formação de bolha de crédito no mercado corporativo, que poderia levar a um excesso de endividamento por parte de empresas.

Somado a isto,  taxas de juro de longo prazo muito próximas às taxas de curto prazo esperadas para o futuro indicariam que o mercado estaria cobrando pouco por emprestar recursos por longo prazo. Isto poderia induzir a formação bolhas de preços de ativos de maior prazo, como imóveis ou bolsa. O gráfico branco abaixo mostra a evolução da taxa de juros implícita nos contratos de derivativos de juros de 5 anos em 5 anos. Ou seja, estes são os juros implícitos em financiamentos interbancários de 5 anos que se iniciarão após 5 anos da data presente. O gráfico lilás mostra sua média móvel de 6 meses:

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Esta taxa mostra os juros cobrados pelo mercado nas parcelas mais longas dos financiamentos interbancários. Vemos em cinza que o mercado está precificando hoje um juro de 4%a.a. por 5 anos para daqui a 5 anos. Podemos ver que tais juros de longo prazo estavam bem mais baixos (amarelo) em 2012 e 2013, em função da política de expansão agressiva do balanço do FED.  E antes da crise eram bem mais elevados (em verde). A diferença entre tal taxa e a taxa esperada para os juros de equilíbrio de longo prazo dão uma estimativa razoável para o prêmio de prazo que o mercado exige nos empréstimos de longo prazo a taxas fixas. Embora o prêmio tenha subido desde 2012, ele estaria hoje zerado assumindo um juro de saída de 4% a.a.. Ou seja, tal premio de prazo estaria ainda muito baixo na opinião de alguns analistas preocupados com possíveis bolhas em formação. Isto poderia sugerir que  seria recomendável que o FED suspendesse o reinvestimento em títulos de longo prazo dos recursos provenientes dos resgates dos papéis em sua carteira, visando reduzir o preço dos papéis mais longo, levando assim o prêmio de liquidez de longo prazo para níveis compatíveis com os praticados no passado. Porém esta avaliação é bastante complexa, pois se os juros de equilíbrio forem 3,5% a.a. como alguns membros do FED acreditam, tal prêmio de longo prazo hoje estaria mais próximo do normal.

Resumindo: o que fazer quando a inflação está persistentemente abaixo da meta ao mesmo tempo que se formam bolhas de ativos, na bolsa ou em crédito? Como agir? Não seria melhor adiar a elevação dos juros e ao mesmo tempo suspender o reinvestimento em novas compras de títulos por parte do FED, elevando assim o prêmio de prazo, para evitar a formação de bolhas? Mr Greenspan viveu este dilema após o estouro da bolha da internet no início deste século, e optou por deixar os juros de longo prazo baixos (o tal do conundrum), o que pode ter levado os EUA à bolha imobiliária de 2008 e toda a exuberância irracional. Será que os EUA entraram num ciclo vicioso, do tipo que para sair de uma crise gerada pelo estouro de uma bolha eles precisam gerar outra?

Enfim, o debate do FED vai entrar numa fase mais desafiadora, pois o caminho para a normalização dos juros é cheio de incertezas quanto a seu timing, intensidade e forma. O FED está navegando por mares nunca antes navegados. O trabalho da Senhora Yellen não será moleza não: se ela se afobar e apertar rápido demais a liquidez, a economia americana pode afundar. Se ela demorar para apertar, bolhas podem se formar. Ou seja, o bicho está mesmo solto no FOMC.

Vida dura…

yellen

 

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6 comentários | Comentar

  1. 56 Ricardo R 08/04/2014 13:04

    Com esse mar de dólares circulando e esses juros tão baixos, os EUA não correm risco de no médio prazo ver a inflação sair do controle e a poupança externa que hoje financia eles se dirigir a outros lugares?

    • Ricardo Gallo 08/04/2014 16:40

      nao. com desemprego onde esta é impossivel. risco eh deflacao. antes da inflacao subir, preco de ativo dispara.

  2. 55 Paulo Simões Diniz 05/04/2014 23:47

    Hudson, há 3 anos venho procurando adquirir um imóvel em determinada região da cidade de São Paulo e não fechei negócio porque os preços estão altos e irrealistas. Frequentei vários lançamentos e pré-lançamentos. Conversando com os demais interessados só encontro pessoas interessadas em imóvel para uso próprio e não investidores. Apenas uma vez encontrei um cantor interessado em comprar à vista alguns apartamentos na planta para investimento. Nestes 3 anos os preços subiram acima da inflação.

  3. 54 Clovis 04/04/2014 23:34

    Boa noite, Galo.

    Vc com engenheiro com certeza ja ouviu falar da Navalha de Ockham que é uma principio lógico que se tornou num dos fundamentos do método científico e postula mais ou menos o seguinte:

    “Se duas ou mais hipóteses explicam igualmente bem (ou igualmente ruim, neste caso a equivalencia é a idéia central) determinado fenômeno, a ciencia deve adotar como verdadeira a hipótese mais simples (no jargão cientifico a que apresenta menos variáveis).

    Infelizmente muitas pessoas traduzem (equivocadamente) isso como algo assim; “A melhor explicação é a mais simples”, quando na esmagadora maioria das vezes ocorre o contrário, a explicação mais complexa explica muito melhor (infelizmente) o dito fenômeno.

    Disse tudo isso para me desculpar de antemão por simplificar por demais minha análise, vc listou com propriedade várias causas de bolhas mas eu não tenho embasamento teórico para discorrer sobre elas então eu sou forçado (por minha limitações) a simplificar um pouco (muito).
    Nem por isso a minha análise é de todo desinteressante.
    Eu penso que uma bolha de ativos não é um problema mas a solução (pelo menos temporariamente) de um problema!
    O nome desse problema chama-śe liquidez (o excesso dela) ou seja no meu entender as bolhas são nada mais que um escape para o excesso de dinheiro em circulação.
    Se a velocidade de multiplicação do capital (seja por crescimento muito rápido da economia ou por alguma politica governamental de frouxidão fiscal ou ambas combinadas) os ativos disponiveis não acompanham a expansão da base monetária e portanto é necessário que eles se valorizem ou se criem novos tipos de ativos. Quando acaba a farra do dinheiro a bolha estoura.
    A pergunta é porque um governo permite que a liquidez em excesso crie uma bolha?
    São vários os motivos, desemprego, recessão, queda de produtividade (será?).
    O nome do jogo é inflar a bolha o mínimo necessário e murcha-la aos poucos (retirando a liquidez) para que não estoure. O “timing” é crucial e a verdade (no meu entender) é que o celebrado e endeusado FED vem patinando faz tempo quanto ao “timing”.
    Vai acontecer de novo?
    Mas nada é tão ruim que as pessoas inteligentes e instruídas não possam piorar (na melhor das intenções, sempre).
    Veja as subprimes, se a bolha fosse de outro material (ah ha) o efeito colateral não teria sido tão venenoso (denominaram apropriadamente as carteiras de subprimes como ativos tóxicos).
    E as subprimes (me refiro à securatização e alanvancagem dos títulos) não teriam sido possiveis sem a engenhosidade dos economistas e gerentes de produtos da indústria de fundos.
    Como transformar lixo em ouro? Os economistas tem a resposta (ou julgavam tê-la)!
    Resposta que eles foram buscar na matemática. E a matemática tem ferramentas admiráveis, teoria dos jogos, analíse combinatória/probabilidades, etc…
    Um subprime sozinho é um junk bond mas centenas, milhares reunidos se transformam num titulo triple A.
    Impossivel?Loucura? A matemática diz que não e, conhecedores profundo que são da matemática, os gerentes de produto da industria de fundos criaram um produto tão rentavel e tão “seguro” que os próprios bancos no lugar de simplesmente repassar para o otário final decidiram guardar alguns em carteira na sua tesouraria para melhorar o resultado do balanço dos bancos.
    Foi ou não foi?
    E aí Galo? Essa política de juros negativos do FED vai criar ou alimentar uma bolha inflacionária lá na frente ou não?

    PS:
    Gostei do teu parágrafo final, eu vou mais longe, digo faz tempo que o problema dos EUA é estrutural, o que equivale a dizer que é de dificil e demorada resolução, e vem desde a década de 80, os neoliberais ferraram com tudo ah, ha.

    PS:
    Sobre como transformar ativos de alto risco em ativos triple A sem entrar em fórmulas matemáticas complexas (as minhas preferidas) uma explicação bem simples (ah ha), boa e rápida:
    http://www.veduca.com.br/play/4479

    • Ricardo Gallo 05/04/2014 2:55

      antes de criar a bolha inflacionaria, vaic riar sim bolha de preço de ativos, como credito hy e bolsa.

      ps: governo permite bolha para nao perder eleiçao

  4. 53 Leo 02/04/2014 22:02

    Desculpa retomar outro assunto de novo…

    Mas na ditadura os impostos não eram baixos? Nem assim a poupança saiu dessa zona medíocre? Se nem assim ocorreu, não há luz no fim do túnel!

    • Ricardo Gallo 03/04/2014 11:53

      eram mais baixos do que agora, mas nos primeiros anos da ditadura sairam de 15 e foram para 25 do pib. ha alguns charts sobre isto em outros posts…..

      o modelo assitencialista e estatizante nao gera poupanca.

  5. 52 Marcos 01/04/2014 23:40

    Não existe a possibilidade do capital sair destes ativos de risco para investir diretamente no processo produtivo? Por exemplo, em novas tecnologias?

    • Ricardo Gallo 02/04/2014 16:08

      desculpe-me, mas nao eh assim que coisa funciona. se capital sai destes “ativos de risco” ( bolsa e titulos de alto rendimento) é por que algum capital saiu de ativos de baixo risco e foi para ativo de risco…. logo, capital ta sempre ali…

      e o dinheiro que vai para novas tecnologias vem deste “capital de risco”: empresas de alta tecnologia sao empresas de alto risco, que emitem divida e acoes nos mercados de altro risco e com este dinheiro investem em novas tecnologias…. logo, se a turma nao conseguir levantar dinheiro e investir em ativos de risco ninguem inova, pois inovar é alto risco. risco nao eh especulacao… risco é inovacao!

      numa bolha o custo de dinheiro para inovacao em novas tecnologias despenca, pois ha excesso de oferta grana e pouco projeto coim retorno bom…

      o que define uma bolha nao é se dinheiro estah no risco ou nao esta , pois ele sempre esta! e se nao esta, nao tem risco… nem crescimento…

      o que define bolha é se no longo prazo o dinheiro que esta sendo hoje captado a taxas baixas está sendo investido adequadamente ( por exemplo, novas tecnologias ) e se dará um retorno compativel com os juros de equilibrio no futuro. se der este retorno, nao eh bolha, se nao der, bolha estoura.

      porem ainda estamos muito longe de ter um estouro de bolha., muito longe mesmo. porem isto quer dizer que ela pode estar em formacao.

      lembro que a bolha da internet foi exatamente assim: dinheiro estava barato e ai turma saiu emprestando para empresas investirem em novas tecnologias que deram errado…

      nada é mais arriscado do que o tal do investimento produtivo em fronteira da tecnologia: a amioria das empresas de inovacao sao de alto rendimento e estao pagando juros ridiculamente baixos…. e emitindo acoes a precos bem elevados….

  6. 51 hudson 01/04/2014 15:25

    E Mises acerta mais uma…
    Essa política de injeção de dinheiro foi responsável pela criação de bolhas em vários países, inclusive no setor imobiliário brasileiro.

    • Hudson 03/04/2014 16:09

      Paulo, apenas como exemplo, o percentual de investidores em determinado segmentos, como 1 quarto, chega a 80%, como a Folha de SP apurou em reportagem do ano passado. Dizer que a maioria dos financiamentos imobiliários é de pessoas físicas é uma coisa. Mas aqui nós temos o maldito imóvel na planta, fico de todo tipo de atravessador e curioso, que compra esperando vender o ágio na entrega. Portanto, o grau de especulação neste setor está, sim, altíssimo, tanto que em todo stand de vendas que frequento as pessoas tratam o imóvel como um investimento, não como um bem de consumo que propicie qualidade de vida.

      Sobre sua definição de bolha, discordo. A Espanha vem enfrentando quedas de preço pequenas e constantes há 5 anos e sem perspectiva de interrupção. O Japão ficou mais de 1 década com preços em queda. Não precisamos ter uma tragédia pra caracterizar uma bolha.

      Desequilíbrio entre oferta e demanda existiu em todos os países cuja bolha estourou. Muita gente procura em busca de ganhos fáceis, a demanda aumenta, a oferta nãoa companha e o preço explode. Desequilíbrio nessa equação é pré requisito pra qualquer bolha de imóveis.

    • Paulo Simões Diniz 02/04/2014 21:36

      Brasil tem uma bolha no setor imobiliário ou apenas um desequilíbrio entre oferta e demanda de imóveis assim como ocorre em vários outros bens e serviços?
      Bolha, a meu ver, implica em alocação de capital para ganho futuro, em outras palavras, especulação. Imóveis residenciais no Brasil são adquiridos preponderantemente para uso próprio e não para ganhos de capital.
      Quando bolha estoura, os preços caem rápida e profundamente. No caso de ajuste entre oferta e demanda a movimentação de preços é mais suave e longa.

    • Ricardo Gallo 03/04/2014 11:59

      bolha nao eh isto: bolha eh comprar um ativo a um preco que nao justifique o risco e a expectativa realista de ganhos futuros.

      o valor economico de um imovel residencial é dado pelo valor presente dos dividendos esperados – alguma depreciacao esperada + valor intrinseco percebido de se ter um imovel + ganhos de mobilidade em funcaoi de localizacao

      se o preco que ti paga é maior do que isto, temos bolha, senao nao temos.

      e se o valor economico calculado acima for muito acima do preco de reposicao ( preco de terrenos + custos de construcao, mercado arbitra, aumentando oferta de imoveis, qte que aluguel caia, ederrube valor economico…. ( é o tal to q do tobin aplicado a imovel. quando market value > valor de reposicao). se mesmo assim, com oefrta crescente, preco nao cai por questoes de demanda final real, ai preco terreno sobe.

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