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domingo, 4 de outubro de 2015 Brasil, Imoveis, Politica Economica, Sem categoria, utilidade | 16:28

Dinheiro da poupança para o crédito imobiliário pode acabar ( ERRATA)

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Nos últimos anos vivemos uma elevação impressionante do crédito imobiliário, que saltou de meros 2,5  % do PIB para 8,5% do PIB em  6 anos:

 

credimobpib

 

 

O crédito imobiliário vem crescendo a um ritmo de  1% do PIB ao ano. Isto serviu para impulsionar o mercado imobiliário e o emprego no setor da construção. Juros relativamente baixos  ( 9 e 10 % a.a.), prazos dilatados ( 20 anos) e condições favoráveis na concessão, tornaram este tipo de crédito um dos que mais cresceram  nos últimos anos.

Todos sabem que os depósitos na poupança são a principal fonte de financiamento destes ativos. Seu baixo custo, hoje ao redor de 8,5% a.a. em função da segurança, da praticidade e da isenção de imposto de renda,  e sua estabilidade em função do grande número de pequenos depositantes, viabilizam tais operações. Caso não houvesse os depósitos na poupança e sua destinação compulsória para financiar os créditos imobiliários,  não seria viável termos nem uma fração do volume que hoje temos em tais créditos, pois:

  • as taxas praticadas pelo governo nos títulos públicos de longo prazo superam 15% a.a. ou inflação mais 7% a.a. nos papéis pós fixados;
  • não existem investidores locais que possam alocar este montante de recursos em operações de longo prazo, através da securitização destas empréstimos, nos moldes das Mortgage Backed Securities ( MBS) que financiam os créditos imobiliários nos EUA, a taxas de juros compatíveis com as requeridas para financiar o crédito imobiliário. Hoje o volume total de CRI´s ( nossa versão das MBS) não passa de 1% do PIB e os juros demandados em tais papéis estão acima dos juros pagos pelo governo nos títulos pós fixados de longo prazo.

Para se ter a idéia do que isto representa em termos de custo para um mutuário, vou estimar a diferença de custo entre as operações feitas atualmente pelos bancos através da poupança e via securitização. Para isto:

  • vamos assumir uma taxa de juros da poupança de 6% a.a e uma TR de o,14% a.m ( 8% a.a. de rendimento nominal), inflação de 4,5% a.a. ( meta perdida..)  e um juro real pago nos títulos públicos do governo de 10 anos ao redor de 7% a.a. ( 11,8% a.a de juros anuais).
  • vamos assumir uma operação de financiamento de 80% do valor do imóvel por 10 anos de prazo médio.

Se, por exemplo, através de um empréstimo imobiliário financiado pela poupança o mutuário consegue comprar um imóvel no valor de R$ 500 mil dando uma entrada de R$ 100 mil, caso a mesma operação seja financiada a taxas de mercado iguais as pagas pelo Tesouro Nacional, o mesmo mutuário poderia comprar um apartamento de no máximo R$ 380 mil de valor dando os mesmos R$ 100 mil de entrada. Ou seja, haveria uma perda de 24% do poder de compra! 

Veja quem paga esta diferença de 24% de valor,  decorrente da diferença entre os 11,8% pagos pelo TN e os 8% pagos aos depositantes na poupança ( 3,5% efetivo a.a.):

a. 40 % pagos pelo Governo através de uma desoneração tributária que isenta de imposto de renda os rendimentos da poupança.  Este subsídio representa um custo para o governo da ordem de o,16% do PIB ao ano, ou seja , 8% do saldo primário necessário para se equilibrar a dívida pública.

b. 60% desta conta é paga pelo depositante na poupança, que aceita uma taxa de juros líquida bem inferior ao rendimento pago pelo governo já descontado de IR. Neste exemplo, os bancos pagam na poupança um juro equivalente a 84% do rendimento líquido pago pelo governo em seus papéis, ou o  equivalente a 71% da taxa do CDI. Tais depositantes pagam tal diferença pois não lhes são oferecidas pelos bancos alternativas de investimento mais rentáveis, como o Tesouro Direto. Isto é agravado pela baixa concorrência, na medida em que temos apenas 5 bancos com grande alcance no varejo bancário que concentram mais de 90% do volume da poupança.

Vamos olhar agora a coisa da ótica do retorno dos bancos. Os bancos emprestam tais recursos a TR+ 10% a.a., enquanto a poupança paga TR+ 6,20% ( juros compostos). A diferença efetiva, 3,6% a.a., é o spread bruto do banco, que serve para compensar as perdas de crédito que na prática são inferiores a 0,5% a.a. nestes empréstimo, para cobrir seus custos operacionais e para prover o retorno sobre o capital próprio alocado pelos banqueiros nestas operações ( 12,5% aprox.) . Caso o acionista de um banco deseje ter uma taxa de retorno sobre o capital investido de 18% a.a. ( 5,5% a.a. acima do juro do governo), assumindo a elevada carga tributária atual incidente sobre tais instituições e uma alavancagem de 8 vezes ( Total de empréstimos / capital próprio), o spread mínimo, após perdas de crédito e custos operacionais e administrativos, necessário para os bancos em tais transações é da ordem de 2,3% a.a. Ou seja, dos 3,6% a.a. do spread bruto total, 2,3% a.a. vão para os banqueiros, 0,5% vão para os inadimplentes e 0,8 % a.a  servem para pagar os custos administrativos do banco.  Ou seja, a margem bruta em tais operações não me parece excessiva e, portanto, não haveria muito espaço para sua redução através de maior eficiência, pelo menos dentro do modelo atual de financiamento.

Concluímos então que, no modelo atual de financiamento imobiliário,  a manutenção da taxa de crescimento do crédito imobiliário depende basicamente do crescimento do saldo da poupança e da manutenção de subsídios crescentes por parte do governo.

Mas aqui surge uma baita problema. Na medida em que a inflação permanece alta e, portanto, os juros pagos pelo governo sobem acima dos 15% a.a., o custo de oportunidade dos depositantes em manter recursos depositados na poupança aumenta. Isto reduz a velocidade de novos depósitos e até mesmo acelera os saques. De fato, nos últimos meses as captações líquidas da poupança ( depósitos – saques) têm ficado ao redor de R$ 5 bi NEGATIVOS por mês ( aproximadamente 1% do saldo total da poupança) como mostra gráfico abaixo:

 

 

capliquida

 

 

Ou seja, ocorreu desde Março último uma variação negativa de R$ 8 bi  no fluxo mensal líquido de depósitos na poupança que persiste até hoje. Isto coincide com o salto da inflação e com a forte elevação do selic.  Bancos passaram a oferecer LCI´s para financiar seus ativos imobiliários, papéis que pagam juros maiores que a poupança porém inferiores ao juro do CDI, o que aumentou os saques da poupança. Se esta situação persistir, os recursos da poupança não serão suficientes para financiar o crescimento do estoque total de crédito imobiliário, mesmo que se eliminem os depósitos compulsórios no BC e a faixa dos recursos da poupança que bancos podem emprestar livremente.

O gráfico abaixo mostra a evolução do  Saldo da carteira de crédito com recursos direcionados [ Pessoas físicas – Financiamento imobiliário total] como percentual do saldo total de depósitos de poupança do sistema SBPE ( excluindo agora a Poupança rural):

 

POUPAEMPR

 

 

Vemos que em 2008 menos de 30 % dos saldos da poupança estavam alocados a empréstimos imobiliários. Hoje este percentual chega a quase 95%. E se for seguida a tendência dos últimos 12 meses, este percentual baterá 100% em poucos meses. A partir daí os créditos imobiliários passarão a ser financiados, na margem, a taxas de juros pagas nas LCI´s indexadas ao CDI, mesmo que o governo elimine o depósito compulsório existente sobre tais saldos.  Isto deverá aumentar o custo de tais empréstimos ainda mais e reduzir seus prazos, pois os recursos em LCI tendem a ser mais voláteis do que os recursos investidos na poupança, uma vez que estão sujeitos à competição entre bancos pois seus rendimentos são livremente pactuados.

Ou seja, podemos estar chegando ao final do boom do crédito imobiliário residencial no Brasil.

Precisamos rever de uma vez o modelo de financiamento imobiliário no Brasil. Precisamos urgentemente aprimorar o funcionamento de mecanismos como a securitização ( CRI) residencial, com:

  • fixação de capital mínimo para 5% em tais securitizações alocado obrigatoriamente pelos originadores;
  • proibição de vendas de créditos imobiliários para securitizadoras imobiliárias com coobrigação de construtoras ou bancos no caso de CRI elegíveis;
  • padronizar critérios de concentração, diversificação e de prazos nos empréstimos lastro de CRI´s residenciais elegíveis, com condições rígidas de alavancagem nos empréstimos individuais ( 20% da renda familiar no máximo comprometida e 20% de entrada mínima na aquisição);
  • autorizar bancos usarem até 100% dos depósitos em poupança em investimentos em CRI´s padronizados somente;
  • eliminar gradualmente isenção de IR na poupança na medida em que carteira atual de crédito se reduza, mas manter na aquisição de CRI´s;
  • só permitir emissões de LCI´s com lastro em CRI´s padronizados;
  • criação de empresas especializadas na formalização, manutenção e cobrança de créditos imobiliários em larga escala, visando minimizar seus custos administrativos;
  • permitir que BC  e Fundos de Renda Fixa financiem CRI`s  nas carteiras dos bancos, através de operações compromissadas de até 180 dias de prazo.

Contudo, nada disto ajudará se não fizermos as taxas nominais de juros ( a inflação e o juro real) terem padrões internacionais, tanto no seu tamanho como em sua volatilidade. Caso contrário, o crédito imobiliário vai voltar a ser o que era há 10 anos: caro e escasso. Mais uma vítima das políticas irresponsáveis dos últimos anos. A inflação elevada e os déficits públicos persistentes exigem juros nominais elevados que inibem o financiamento de longo prazo. Isto acaba inviabilizando totalmente o financiamento da infraestrutura e do mercado imobiliário. Ou seja, se não baixarmos os juros de forma sustentável, vamos voltar a ser o que éramos há 20 anos. Entenderam?

 

 

 

 

 

 

 

 

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14 comentários | Comentar

  1. 64 Ezequiel Alves 08/10/2015 19:40

    Esta bem, mas estou feliz pois finalmente as contas do governo foi rejeitada e a supremarcia da lei de responsabilidade fiscal prevaleceu e as instituições brasileiras continuam fortes. Eu temia que com essa onda de impunidade na política, de políticos estando acima da lei as contas seriam aprovadas e dando justificativa que qualquer prefeito, governador podia esbanjar o quanto quiser, em eleição prejudicando a economia do Brasil. Eu seu o que o Brasil passou antes da lei de responsabilidade fiscal. 1 ponto para a sociedade e nenhum para o governo.
    E obrigado por responder os comentários de todos

  2. 63 Ezequiel Alves 08/10/2015 16:19

    Praticamente o brasileiro ter o poder de consumir atraves da organização e equilibrio de suas contas e juntando dinheiro para emergências ou coisas importantes e ter um coxão macil para amaciar qualquer dificuldade financeira grave que sempre acontece em nossas vidas além de juntar dinheiro para coisas que mais gostaríamos de comprar. É como o ajuste fiscal em casa. Idéia essa que foi esquecida pela compra a prestação, financiamentos, poder ser inadimplente. Hoje o brasileiro prefere mais se endividar do que ser equilibrado nas suas contas usando truques da própria legislação. Eu não sou contra pedir empréstimos pra por exemlpo, reformar o quarto, ter sala de estar etc, Mas no período de inflação controlada e juros baixo não vai causar esvaziamento de crédito

    • Ricardo Gallo 08/10/2015 16:27

      eu entendo seu ponto. mas acredito em livre escolha. nao gosto do governo me dizendo o que devo ou nao devo fazer. sou maior de idade …. nao preciso que governo me diga o que é melhor para mim. deixa eu escolher se me endivido ou nao… livre escolha. senao daqui a pouco governo vai ditar se posso ou nao ter um carro….

  3. 62 Ezequiel Alves 08/10/2015 15:40

    Com isso meu objetivo é que acabe com essa politica de crescimento econômico que só deve ser é sustentada pelo consumo que causa inécia inflacionária e diminui a arrecadação de poupança dos bancos e incentivar como prioritária a política econômica baseada no investimento estimulando o crescimento da poupança, estimulando o ajuste fiscal, causar maior preocupação aos brasileiros a equilibrar e organizar suas contas e poupar dinheiro na hora de comprar as coisas, acredito que a maior parte da poupança seja de assalariados e pequenos comerciantes do que grandes empresas internacionais que são milhões de pessoas

    • Ricardo Gallo 08/10/2015 16:01

      eu sou liberal. nao acredito em proibicoes como esta. o q voce propoe chama-se repressao financeira. os juros servem para controlar oferta e demanda por credito. acho que mercado acaba regulando isto.

  4. 61 ezequel alves 07/10/2015 18:50

    Exatamente é o contrario que você disse ,essa ideia numa inflação controlada exjuros baixos estimularia muito mais os depósitos bancários de pequeno e grande valor pois todo o mundo vai juntar dinheiro para alguma coisa, aumentando a arrecadação dos bancos. É o que devia ser incentivar pelos bancosbancos de alguma forma, E é aquela coisa, quem precisa juntar dinheiro se qualqualquer coisa pode ser comprada a prestação, E ainda mais sempre tem um caloteiro que não paga as prestaçõesprestações, mas a loja pagou pelo produtoproduto e os custos para a sua venda e advinha quem vai pagar pelo prejuízo, ou vai ser compensado com o salário mais baixo dos funcionários ou aumentar o preço do produtoproduto. Qualquer semelhança com o governo é mera coincidência, por iisso que eu sou contra pagarxas coisas a prestação e por por isso que pago a prestação da minha pos graduação em dia porque entre outros motivos posso também prejudicar meus colegas isso sem falar da fatura do cartão de crédito. Pois eu quero um Brasil que tenha empregos com salário maior e os preço dos produtos mais baixos e acessivel sem falar de outros problemas como indexação de preços com a inflação não de acordo com os custos.

    • Ricardo Gallo 08/10/2015 12:17

      nao entendi. qual sua proposta? acabar com credito ao consumo?

  5. 60 ezequiel alves 07/10/2015 16:44

    No entanto os bancos teriam mais dinheiro na poupança e corrigindo o que eu disse antes poderia comprar todasessas coisas a vista e como a inadiplēncia é 0 nessa modalidade de compra e não há juros além dos empréstimos bancarios no final o preço fica melhor e há o maior incentivo em abaixar os preços dos produtos. E não acho nada problemático querer as coisas baratas ao contrario, acho um alívio.

    • Ricardo Gallo 07/10/2015 16:48

      dr,

      sem credito economia para. ninguem produz. nada. logo, nao existe esta hipotese.

  6. 59 ezequiel alves 07/10/2015 13:17

    Bem, se não existisse prestação, carncarnê, ou financiamento no Brasil, e todos os produtos fossem a vista, ou criassem uma lei que só legalizasse empréstimos só para imoveis ou carros, os preços de todos os produtos do Brasil desabaria?

    • Ricardo Gallo 07/10/2015 14:01

      SIM, OS PREÇOS, O PIB, O EMPREGO, A ECONOMIA E FORMAÇÃO DE RQUEZA….

  7. 58 joao flavio 07/10/2015 8:20

    Ola Gallo

    Como vai voce e como vao as coisas ?

    Parece que o ajuste no sistema imobiliario e de construcao civil esta chegando por aqui tambem ( como chegou na Espanha , Grecia , Irlanda e etc e tal )

    Eh a tal da bolha , que enfim vai mesmo estourar .

    Queda de pelo menos 30% ( ou mais ) nos precos de todos os imoveis .

    E creio que seria interessante o ( des ) Governo Petralha nomear o CA / SP para a Presidencia do BNH , voce nao concorda ?

  8. 57 Guilherme M 06/10/2015 10:54

    Gallo,
    duas dúvidas:

    i) o que acontece para os bancos quando o estoque de crédito imob PF é maior que o saldo em poupança?? e qual o impacto disso no mercado de crédito?
    ii) no numerador do índice (credit imob PF/saldo poup) estão excluídos os saldos de poupança vinculados ao crédito imob PJ, ex. plano empresário???
    grande abraço

    • Ricardo Gallo 06/10/2015 11:36

      1> para bancos: vao ter que emitir cada vez mais lcis… e pagar mais caro por grana e subir cada vez mais preco dos emprestimos….

      2> sim. soh PF. serie do bc… logo, problema ainda é pior…

  9. 56 Andre 05/10/2015 20:46

    Gosto do que Milton Friedman dizia quando alguém argumentava: “Mas e os empregos?” – Talvez sejá melhor é não fazer nada e deixá-los ir…
    Como já disse: As vezes o velho tem que acabar para o novo florescer.
    O mercado deve ajustar a alocação de recurso de forma livre, o setor e o país pagará o pato pelo governo ter manipulado o mercado por tanto tempo, lembro-me da frase: “você pode enganar todas as pessoas por um tempo ou algumas pessoas o tempo todo, mas você não pode enganar todas as pessoas o tempo todo”

  10. 55 CA SP 05/10/2015 18:15

    Para quem ainda acha que o segmento imobiliário é “vítima” da situação de crise em 2015, vejamos a colaboração dele para cada um dos itens abaixo:

    1) Inflação:

    Altíssimo volume de vendas FALSAS na planta para famílias sem renda para adquirir crédito imobiliário na entrega do imóvel: R$ 20,7 BILHÕES de distratos só de 2.011 a 2.014. Enquanto faziam as vendas falsas na planta, SIMULAVAM superaquecimento para aumentar preços dos imóveis ARTIFICIALMENTE, atraindo volume ANORMAL de especuladores (40% das vendas).

    Quais as consequências do que consta acima:

    Construções e vendas INCHARAM muito rapidamente: a geração de empregos formais via construção civil dobrou sua participação percentual no total do Brasil, saindo de 8,4% do saldo de vagas do CAGED em 2006 e chegando a 16,9% já em 2009. Consequências:

    Crescimento muito rápido nos empregos, sem NENHUM ganho em produtividade, altamente INFLACIONÁRIO.

    Graças a mega especulação ocorrida, a lucratividade do imóvel comercial TRIPLICOU de 2008 a 2011, das duas uma, ou o lojista transferia o aumento para preços dos produtos gerando inflação, ou ele não conseguia fazer isto e fechava a loja (queda no PIB).

    2) Queda de consumo das famílias:

    Preço do aluguel residencial também subiu muito mais que a renda, estrangulando o orçamento das famílias. A proporção entre dívida imobiliária e renda dos últimos 12 meses das famílias TRIPLICOU de 2005 a 2015, sendo que a partir de 2011 esta dívida subia enquanto a proporção da dívida relacionadaao consumo caía . Cada vez menos dinheiro para o consumo das famílias, prejudicando todos os outros setores da economia.

    3) Desemprego:

    O volume absurdo de distratos, oriundos das vendas FALSAS gerou superestoque de imóveis novos que combinado com preços de vendas que cresceram mais de 300% em poucos anos e se tornaram incompatíveis com a renda, foram fazendo com que o prazo para vender os estoques se tornasse anormal, próximo de 2 anos, quando o máximo aceitável seriam 12 meses.

    A situação não começou “hoje”, já vem anormal desde 2012 quando o prazo para vender estoques alcançou 16 meses.

    Aliás, o emprego formal da construção civil já começou a crescer menos que no total do Brasil desde 2010, sendo que em 2013 a participação da construção civil no saldo de vagas do CAGED foi de 9,4%, próximo do patamar antes do INCHAÇO. Em 2014, graças ao lava-jato, já tivemos saldo negativo na construção civil e previsão em 2015 é que tenhamos cerca de 500.000 postos de trabalho perdidos só neste segmento.

    Lembrando ainda que os lançamentos de imóveis novos já tiveram uma queda de 40% em 2012, quando a pirâmide de vendas FALSAS na planta combinadas com MEGA especulação começou a desmoronar, sendo que vem em queda desde então, com lançamentos despencando nos anos de 2014 e 2015, tudo em virtude dos SUPER ESTOQUES

    O que consta acima demonstra que a construção civil, com a bolha imobiliária que ajudaram a criar, foi parte da CAUSA da crise que vivemos e não uma “vítima” da mesma…

    • CA 06/10/2015 8:52

      Ricardo Gallo,

      Reagir aos estímulos do Governo é algo natural, esperado, mas o que dizer do altíssimo volume de vendas FALSAS na planta? Para enriquecer as informações, vamos trazer mais dados sobre isto:

      Em 2005 Sam Zell, investidor do segmento imobiliário americano que participou ativamente na formação da bolha imobiliária americana entrou na Gafisa. Em 2007, Enrique Bañuelos, que tinha larga experiência na bolha imobiliaria espanhola, entrou na PDG.

      Entre 2006 e 2007, Gafisa e PDG fizeram sua abertura de Capital e começaram a comprar terrenos em larga escala, junto com outras 11 construtoras de grande porte que também tinham feito IPO na mesma época.

      Até aqui, podemos dizer que estavam reagindo a estímulos do Governo, desde os menores juros reais dos últimos 10 anos, até a Copa do Mundo, outro excelente estímulo à especulação, uma vez que havia a garantia das melhorias que viriam junto com este evento quanto a infraestrutura das cidades-sede, o que valorizaria e muito os imóveis e “coincidentemente” o Brasil foi escolhido para sediar a copa do Mundo exatamente em outubro de 2007, logo depois destas 13 construtoras terem feito sua abertura de capital. Até aqui o que podemos dizer é: “Poxa, como elas foram sortudas, não é mesmo?”

      Em 2008 as construções disparam e com a super concorrência o prazo para construir passa a ser de 3 anos. O que aconteceu em 2011? Gafisa e PDG tiveram mais de R$ 1 BILHÃO em distratos (cancelamentos de vendas), cada uma! Nunca antes os cancelamentos de negócios tinham tido tanta relevância, nem no Brasil, onde as vendas na planta já eram praticadas há décadas, desde antes da época da Encol, nem em qualquer outro lugar do Mundo, ou para qualquer outro segmento de negócios, com exceção é claro dos 16% de inadimplencia do subprime americano e da inadimplencia absurda durante a explosão da bolha espanhola. De novo uma coincidência que exatamente as construtoras que tiveram a entrada de investidores com ampla experiência nas bolhas americana e espanhola tenham estimulado processos similares nestas empresas, mas deve ser “coincidência” mais uma vez…

      Ah, não se preocupe com investidores acima, eles deram “sorte” e saíram de Gafisa e PDG entre 2010 e 2011, imediatamente antes destas construtoras iniciarem seu processo de queda via distratos em volume ANORMAL, mas antes disto eles faturaram muito alto com a valorização das ações destas empresas graças a seu alto volume de “vendas” que ainda levou a um impressionante e ARTIFICIAL crescimento nos preços, muito sortudos, não é mesmo?

      Depois a Brookfield, Rossi, Viver e Tecnisa passaram a apresentar os mesmos volumes absurdos de distratos e elas mantiveram isto ao longo de anos, até hoje. Para encurtar a história, o que aconteceu com estas empresas?

      A Gafisa teve que vender 70% de sua galinha dos ovos de ouro, o segmento Alphaville, para ter como pagar suas dívidas que foram geradas pelos distratos em volume absurdo do segmento popular (Tenda) e todas as outras tiveram uma fortíssima queda, sendo hoje empresas zumbis. Coincidência que as construtoras daqui que mais praticaram as vendas FALSAS na planta enfrentem as mesmas consequências que os bancos americanos que mais praticaram o subprime por lá?

      Ah, antes que eu me esqueça e ainda falando sobre “sorte e coincidencia”, não é que em 2009, para muita sorte das 13 construtoras que tinham feito abertura de capital o Governo decidiu lançar o minha casa minha vida que ajudou a gerar milhares de negócios com juros subsidiados e aumentando de forma anormalmente rápida os preços dos imoveis?

      Há muito mais a ser dito, mas acho que já trouxe os elementos que servem para avaliar se temos empresas e empresários que tiveram muita sorte e muitas coincidências ou um conluio entre um segmento e o governo (1), de um lado com fortes ganhos financeiros, do outro, com muitos votos na eleições, para isto destruindo empresas e a economia, como aliás aconteceu em todas as bolhas imobiliárias ao redor do Mundo.

      (1) Imagine que absurdo imaginar que no Brasil poderiam ter tido um conluio entre o Governo e representantes do setor de construção civil, incluindo empresas como , por exemplo, a Odebrecht Residencial, é absolutamente absurdo se pensar em algo assim, não é mesmo? Outro absurdo e algo inaceitável é sequer imaginar que a FIFA poderia escolher um país sede da Copa do Mundo baseado em interesses financeiros de seus executivos em conluio om empresários e o governo de um país, novamente algo completamente fora de cogitação, não é mesmo?

    • Ricardo Gallo 06/10/2015 0:40

      o setor da construção reagiu aos estímulos dados pelo governo.

      não culpe empresários por reagirem a estimulos

      culpe o governo por exagerar nos estimulos

  11. 54 CA 05/10/2015 17:48

    O SBPE, que é a base da maioria dos financiamentos imobiliários concedidos, utiliza uma verba de poupança, que conta com juros “subsidiados”. Quem aplica na poupança recebe um juros muito menor que a SELIC e o seu dinheiro é utilizado para que aqueles que comprem imóveis possam também pagar um juros menor. É análogo ao dinheiro do FGTS no minha casa minha vida. No primeiro caso, é a perda pelo custo de oportunidade daqueles que aplicam em poupança que beneficia quem compra imóvel, no segundo caso, é a perda de todos os trabalhadores que atuam em regime de CLT que beneficia quem compra imóvel.

    Sobre o MCMV, você tira em grande parte dos mais pobres via baixíssima remuneração do FGTS (a maior parcela dos empregados formais em regime de CLT ganha menos de 5 salários mínimos) e utiliza este dinheiro com os mais pobres (aqueles beneficiados pelo MCMV), então você até poderia dizer que faria sentido. Será? Vamos refletir: por um lado você dá uma péssima remuneração para o dinheiro retido do trabalhador no FGTS e do outro lado, este excesso de subsídio fez com que o preço dos imóveis do MCMV disparassem, servindo de base para a escalada de preços no mercado imobiliário.

    Em outras palavras, este “projeto social” do MCMV, prejudica DUPLAMENTE o trabalhador mais humilde, primeiro por dar uma remuneração muito baixa e inadequada para o FGTS (remuneração baixa que já era assim antes do MCMV e foi mantida) e segundo por fazer com que ele pague um preço muito mais alto do que vale o imóvel que ele está comprando. Isto é um projeto “social”? Só se o social se refere às construtoras que durante alguns anos ganharam MUITO com este projeto…

    E sobre o caso da verba da poupança versus os financiamentos do SBPE? A situação é ainda pior. Vejamos:

    Será que faz sentido termos uma política “Robin Hood” que tira dos “ricos” que aplicam na poupança para dar aos “pobres” que compravam imóveis de até R$ 750 mil (grandes centros) pelo SFH e com verbas do SBPE? Será que a definição de “ricos” como aquelas pessoas mais humildes que aplicam na poupança é algo coerente, razoável? E aqueles que compram os imóveis de R$ 750 mil, que precisam de renda mensal familiar superior a 20 salários mínimos, faz algum sentido dizer que estes são os “pobres”, que precisam desta verba subsidiada para comprarem seus imóveis? O que temos neste caso, é o “Robin Hood às avessas”, os mais pobres e humildes subsidiando juros benéficos para aqueles que possuem maior renda. Interessante esta segunda parte do “projeto social” do Governo, não é mesmo?

    Enquanto o juros real da economia estava baixo (juros básico:SELIC menos inflação:IPCA), o Governo limitando artificialmente a inflação via contenção de reajuste de combustíveis e eletricidade, intervenções no câmbio e ao mesmo tempo fazendo um grande volume de pedaladas fiscais, junto com empregos e euforia gerados pela própria bolha imobiliária, dentre outros artifícios, os depósitos na poupança iam crescendo junto com a disponibilidade de crédito imobiliário para alimentar a bolha.

    Apenas como referência sobre o que consta acima, em 2011 o crédito imobiliário concedido para aquisição de imóveis prontos com verbas do SBPE (Poupança) foi de 22 VEZES o que havia sido em 2005! Em 2011, mais de R$ 44 bilhões em crédito imobiliário concedido via SBPE, em 2005 havia sido R$ 2 bilhões. Em apenas seis anos tivemos um aumento estratosférico como este, algo absolutamente anormal, no entanto, os “economistas” vinculados ao segmento imobiliário insistem em dizer que isto foi normal, assim como o BACEN diz que é saudável a dívida das famílias quanto ao financiamento imobiliário ter SEXTUPLICADO em sua proporção quanto a renda dos últimos 12 meses e isto ter acontecido no período de 2005 a 2015. Aliás, o BACEN chama isto de “dívida boa”, pois substitui o aluguel, só esqueceu de dizer o quão “bom” é para estas famílias terem passado a pagar o triplo do preço do imóvel, algo muito acima do que VALE e ainda, terem estrangulado por completo sua capacidade de consumo de outros itens, ou seja, de novo a história de dar benefícios ao setor imobiliário em troca de prejudicar todos os outros…

    Os números acima impressionam, dentre tantas anomalias que costumam acontecer durante bolhas imobiliárias. O fato é que esta “pujança” no crescimento do crédito imobiliário via SBPE foi se sustentando pelo que mencionei dois parágrafos acima, só que a partir do início de 2015, a situação começou a se inverter: o aumento da SELIC, diminuição de pedaladas fiscais, reajuste de combustíveis e eletricidade, disparada no câmbio, etc., fazendo com que aparecesse a crise na economia que estava sendo maquiada até então (a partir de 2015 com alta inflação combinada com desemprego, queda do PIB, etc), estão fazendo com que a verba da poupança para empréstimo imobiliário “seque” rapidamente e o esquema do “Robin Hood às avessas” está ficando cada vez mais inviável.

    O engraçado é que a distorção dos fatos é tão intensa, que a destruição de um sistema tão injusto e danoso para a sociedade ainda é divulgado como um “problema” e o segmento imobiliário se fazendo de vítima, sendo que é um dos grandes vilões da crise que enfrentamos. Realmente é muito curioso ver como a inversão de valores ocorre…

    • CA 06/10/2015 11:14

      Ricardo Gallo,

      Não foquei exclusivamente na questão dos juros subsidiados pelo Governo e compreendo que suas soluções não passam por este caminho, no entanto, quaisquer que sejam as alternativas, elas estarão apenas tentando postergar o inevitável e com isto, aumentando o tamanho das anomalias e prejudicando o processo de recuperação.

      Quando os bancos espanhóis resolveram conter ao máximo possível o estoque de imóveis que haviam recebido como fruto da inadimplência exagerada que ocorre em toda bolha imobiliária, gerando custos elevados sem receitas e compensando isto com receitas de outros produtos e apoio do Governo, com a finalidade de tentar tornar mais gradual a queda dos preços dos imóveis e seu impacto sistêmico, em princípio eles também não utilizaram juros subsidiados, então poderíamos dizer que os resultados foram bons? Conseguiram preservar os empregos da construção civil e os empregos de forma geral no país? Colaboraram para uma recuperação mais rápida, ou será que só atrasaram e prejudicaram a solução do problema, ao não enfrentá-lo “de frente”?

      A explosão da bolha imobiliária espanhola gerou efeito ainda mais destrutivo e demorado para economia e sociedade do que a americana, embora não se divulgue muito a este respeito, em virtude de decisões para tentar “suavizar” os impactos, que no fundo, fazem com que estes impactos, em seu total, sejam muito maiores e atrasem ainda mais a recuperação da economia, ou seja, o dano só aumenta quando tentamos dar sobrevida a uma anomalia, há uma infinidade de exemplos neste sentido (vide “pedaladas fiscais no Brasil”).

      No caso do Brasil, reforço o que já coloquei em mais de um comentário neste post:

      Como voltar a normalidade e buscar a recuperação enquanto o preço do M2 comercial é proibitivo para muitos e muitos pequenos negócios, fazendo com que tenhamos volume recorde de fechamento de pequenas empresas NOS ÚLTIMOS ANOS e não apenas no “ano da crise” de 2015? Tentar suavizar a queda de preços apenas piora esta situação.

      E no caso dos imóveis residenciais, onde o IVG-R apurado pelo BC aponta que o preço dos imóveis subiu o triplo do que subiu a renda (IBGE) e o custo da construção (INCC) e quase o dobro do que subiu o custo do aluguel (SECOVI SP), isto só no período curtíssimo de 2007 a 2011, sem contar o quanto esta distorção não continuou aumentando após isto, combinado com o aumento da participação da dívida do crédito imobiliário na renda das famílias que destrói sua capacidade de consumo, como fazer que volte a normalidade tentando ao mesmo tempo buscar ações para mitigar a queda dos preços dos imóveis? Seria apenas prolongar os efeitos desta anormalidade e o prazo para resolvê-la, aumentando os prejuízos totais.

      O mesmo se aplica a anomalia das vendas FALSAS na planta, que só ajuda aqueles agentes que tem ganhos financeiros diretos, mas que destrói cada vez mais os resultados das construtoras, aumentando o número de famílias que tem prejuízo com isto, de novo, situação ANORMAL que já se iniciou em 2011 quanto a consequências (distratos muito elevados) e que também não tem relação com a “crise de 2015”. “Suavizar” as consequências e incentivar estes agentes a continuarem prejudicando a economia é algo bom, ou seria melhor que acontecesse algo similar ao que houve nos EUA e explodiu este esquema de subprime de forma definitiva, destruindo os resultados dos agentes que faturavam com o crédito podre, mas deixando de fazer com que este câncer crescesse?

      Se você acha que o único problema do setor imobiliário é a disponibilidade do crédito e o custo dos juros, reflita sobre o seguinte:

      Em 2.012, no ano em que tivemos a menor taxa SELIC da série histórica e quando o Governo forçava a barra para a CEF e BB fornecerem o máximo de crédito imobiliário pelo menor custo possível, tivemos os seguintes resultados para o segmento imobiliário:

      Na análise de 12 construtoras com Ações na BOVESPA, o prejuízo liquido do total delas foi superior a R$ 1 BILHÃO, os lançamentos caíram mais de 40%, as vendas caíram mais de 20%, tivemos 5 construtoras que se posicionaram entre as 9 empresas com ações na BOVESPA que tiveram os piores indicadores quanto a “solvência”, além de mais de R$ 5 BILHÕES em distratos só naquele ano, estoque de imóveis prontos que DOBROU, combinado com aumento relevante no prazo para venda de imóveis, saindo de 11 meses em 2011 para 16 meses em 2012 (patamar ANORMAL, máximo “aceitável” é 12 meses), dentre diversos outros indicadores ruins.

      Ué, se tivemos a menor SELIC histórica combinada com juros do crédito imobiliário muito baixo (em relação a nosso histórico) e farto via bancos públicos no ano de 2.012, como pode termos tido um resultado tão ruim assim para o segmento imobiliário? Não seria só darmos um juros mais competitivo e em grande volume que tudo se resolveria?

      Lamento informar, mas o super-estoque de imóveis sem vender, hoje equivalente a 22 meses para as mesmas 12 construtoras de grande porte com Ações na BOVESPA que mencionei acima, não vai se resolver apenas com juros baixos e o exemplo do ano de 2012 é emblemático quanto a isto. Também estão reduzindo os lançamentos a cada ano e fazendo várias “promoções” no estilo “Brazilian Black FRAUDE”, com tudo pela metade do triplo do preço, mas não adianta, a realidade está batendo à porta e a esta altura, com o super-endividamento e a crise na economia que ajudaram a fomentar, nem com financiamento com juros bem mais baixo e para pagar em 100 anos irão resolver.

      Tentar fazer omelete sem quebrar os ovos e sem destruir toda a pirâmide financeira das vendas FALSAS na planta, sem combater a especulação EXCESSIVA que nos levou a preços completamente fora da realidade de renda e sem combater outras anomalias que mencionei, não só não irá resolver o problema, como irá aumentá-lo…

    • CA 05/10/2015 20:09

      Ricardo Gallo,

      Admiro muito seus textos, gráficos e principalmente suas análises quanto a eles e entendo que você não estava defendendo o setor imobiliário. A referência que fiz a especialistas ou economistas que se fazem de cegos a tudo que escrevi acima não era dirigida a você, desculpe-me se foi isto que dei a entender.

      No entanto, reitero que os danos esperados quanto aos empregos na construção civil e impactos subsequentes para economia, são decorrentes da bolha imobiliária, da bolha de corrupção institucionalizada na Petrobrás, dos empréstimos subsidiados do BNDES que você mencionou, do incentivo exclusivo ao consumo deixando de lado a produtividade, do excesso de gastos do Governo, dentre tantos erros dos últimos anos.

      O que quero dizer, é que infelizmente as consequências do que consta acima estão se manifestando e tentar aplicar soluções paliativas, como buscar verbas do “sistema” (*) para dar fôlego ao crédito imobiliário e a todos os prejuízos que foram trazidos pela bolha, significa apenas tornar estes prejuízos maiores:

      A anomalia dos preços dos imóveis e dos aluguéis rouba da capacidade de consumo das famílias, prejudicando aos mais variados setores. Dar fôlego à bolha é aumentar o tamanho deste problema.

      Imagine quantas e quantas lojas já não fecharam ou sequer abriram por inviabilidade financeira, apenas em função dos preços do M2 comercial, seja para compra ou aluguel.

      AINDA não entramos de forma generalizada na explosão da inadimplência imobiliária, mas ela é inevitável, em especial quando olhamos para a carteira da CEF que detém cerca de 70% de todo o crédito imobiliário concedido e vemos os exemplos do MCMV: faixa 1 com inadimplência de 22% e faixas 2 e 3 com inadimplência de 2,1%, estes últimos muito acima da média de mercado e mesmo do que já eram os próprios números da CEF 1 ano antes. Manter os subsídios e incentivar que isto se expanda, não é nada positivo para economia e sociedade. Quantos e quantos empréstimos imobiliários da CEF não foram feitos aceitando pessoas que participariam do pagamento sem que isto fosse verdadeiro, gerando comprometimento de mais de 30% da renda das famílias? Quantas comprovações de renda informal via transferência bancária e outros recursos heterodoxos não foram aceitos pela CEF para “estimular o crédito imobiliário e a economia”, seguindo as diretrizes do Governo de buscar crescimento da economia “a qualquer preço”? Aumentar tudo isto seria bom?

      Imagine quantas famílias a mais serão enganadas pelo esquema da venda FALSA na planta pela prorrogação desta anomalia que é a bolha imobiliária: o corretor “esquece” de calcular o INCC, às vezes esquece de fazer qualquer simulação, pois o que importa é vender e receber a comissão e eles fizeram e fazem isto com o aval das construtoras. Por enquanto, em amostragem de 12 construtoras, com algumas que OMITEM e outras que MAQUIAM os números, já tivemos mais de R$ 20,7 BILHÕES de distratos só de 2011 até o 1S2015, será que vale a pena estimular o crescimento deste esquema, que em muito lembra uma pirâmide financeira? Só para constar, a grande maioria dos distratos afetando as famílias de baixa renda, as mais suscetíveis a estratégias acima…

      Hoje temos 5 grandes construtoras que estão se comportando como autênticas “empresas-zumbies” (sic), com dívidas absolutamente impagáveis (duas delas em etapa de “reestruturação de dívidas”), sendo que todas estas empresas foram LÍDERES no esquema de vendas falsas na planta e quanto mais “incentivos” e subsídios forem dados pelo Governo, pior irá ficar a situação destas, de outras construtoras e principalmente dos credores das mesmas, pois estas pedaladas só dão mais fôlego para que todo este processo errado e altamente danoso para estas construtoras, para sociedade e economia se perpetuem, de forma análoga ao que aconteceu com os bancos americanos durante o subprime.

      É o mesmo que já aconteceu com as pedaladas fiscais, só que seriam as pedaladas da bolha imobiliária, pedaladas “sistêmicas”, que amplificariam os prejuízos em troca de tentar torná-los mais “graduais” e diminuir a percepção sobre o que realmente aconteceu (fazer de conta que não houve uma bolha). Por isto que sou a favor de uma solução que, ao invés de buscar ideias “criativas” para perpetuar a bolha, torne a sua explosão mais imediata, pois isto, embora muito danoso à economia e sociedade em um primeiro momento, é “menos ruim” (sic) do que a alternativa de tentar dar sobrevida a todo este esquema.

      (*) expressão utilizada por Levy para representar funding de aplicações financeiras ou FGTS para subsidiar o crédito imobiliário.

    • Ricardo Gallo 06/10/2015 0:44

      entendo seu ponto

      porem as soluções criativas que apresentei são muito usadas no mundo inteiro para financiamento do crédito imobiliário. há decadas.

      estas soluções criativas não evitam bolhas mas tornam a alocação de capital mais eficiente

      juros subsidiados criam bolhas. e em nenhuma de minhas soluções eu proponho ampliar subsídios….

    • Ricardo Gallo 05/10/2015 18:36

      meu caro, nao estou aqui defendendo ninguem. apenas apontando uma crise seria que pode aprofundar ainda mais. só isto. sou muito critico do sistema atual de financiamento imobiliario subsidiado ha anos nesta coluna. nao soh no sbpe mas como no bndes….

      apenas aponto que isto vai pegar no pib do setor, na economia e no emprego….

  12. 53 Tutu Dez 05/10/2015 17:22

    Bom se o problema é o desemprego então é só trocar a colher do pedreiro por uma de chá, assim teremos emprego para todos.
    Viva o fantástico mundo do capitalismo sem riscos e sem desemprego!

    • Ricardo Gallo 05/10/2015 18:39

      dr, nao sejamos cinicos. desemprego neste setor pelo seu tamanho, além de ser socialmente custoso, vai piorar as contas da previdencia… no final, a cpmf vai precisar ser bem maior do que estao pedindo…. uma recessao neste setor vai chegar em breve no seu e no meu bolso….

  13. 52 Punisher 04/10/2015 20:08

    Entendi e isso será maravilhoso, os preços dos imóveis estão absolutamente criminosos.
    Voltar 20 anos no passado fará com que os criminosos preços caiam violentamente, acabando com a esperteza dos vendidos do setor, que ficaram anos e anos aumentando os preços acima da inflação.
    Usaram da injustíssima benesse que é o crédito governamental e cresceram os olhos para cima da ignorante população com sua ignorante filosofia do “não olho preço, o que importa é a parcelinha caber no bolso”.
    Viva o crédito zerado para o setor imobiliário já: preços voltando ao patamar justo e só quem poupou poderá comprar.
    E paguem nossos juros

    • voz anonima 05/10/2015 16:15

      Dificil imaginar queda vertiginosa de preços, no um máximo arrefecimento agressivo.

      A própria linha base de custo de construção de imóveis também subiu desordenadamente e acima do poder aquisitivo médio do mercado.
      Ou seja, além da progressiva escassez para financiamento, o setor também sofre pela inexistência de uma agenda produtivista que estimule a queda de preços e o aumento de oferta.

      Assim como toda a economia Nacional, você se depara com alto custo de materia-prima / serviços, baixa qualidade de mão de obra disponível, baixo retorno à carga tributária paga.
      É infactível se produzir barato e com qualidade neste cenário.

      Resultado: imóvel está novamente voltando a ser artigo de luxo neste país.
      Poucos terão condição de construí-lo ou comprá-lo e muitos continuarão vivendo em imóvel alugado / de favor / sub-moradias ou dependendo de programas sociais pra ser proprietário.

      Todo fenômeno econômico que não reuna condições de ocorrer de maneira líquida e produtiva, fracassará, e com ele qualquer benefício social consequente.
      Continuaremos vivendo num País com alta demanda reprimida (e não atendida) por imóveis de qualidade.

    • Ricardo Gallo 05/10/2015 18:39

      se nao houver financiamento, precos despencam.

    • Vinicius 05/10/2015 12:31

      Ricardo, quero que o setor se lasque, trataram todos nós como pobres, mesmo ganhando mais de 10k am, por não conseguir comprar sem se endividar infinitamente um muquifo apertado de 500k.

      Praticaram preços criminosos como justificativa pelo crédito fácil, agora quero que se lasquem todos.

    • Ricardo Gallo 05/10/2015 18:41

      nao estou aqui defendendo as construtoras. estou aqui apenas mostrando que a crise chegou . e vai afetar a oferta de imoveis negativamente, pois sem financiamento, nao havera novos lancamentos…. e sem novos lancamentos, desemprego sobe. ai contas da previdencia pioram… ai porecisaremos pagar mais cpmf…

      é assim que economia funciona…. uma crise neste setor vai fazer com que vce pague mais impostos.

    • Lima 05/10/2015 10:33

      O sr. já deve saber que está sobrando imóvel no mercado.
      Por outro lado, emprego nenhum justifica a elevação extorsiva de até 400% no preço dos imóveis nos últimos anos, afastando as famílias da moradia própria, ou condicionando-as ao endividamento por décadas nesses financiamentos.
      O Brasil é um país de extensão continental, imóvel não deveria custar tão caro, num mercado dominado por especulação impulsionada a crédito subsidiado pelo governo (CEF).

    • Ricardo Gallo 05/10/2015 18:44

      dr, quem determina o preço é o mercado. e se preço ficou alto, é por que alguem pagou..… nao é culpa dos peoes de obra que serao desempregados neste setor se a crise na oferta de financiamento se agravar…

      nao estopu defendendo construtoras. só estou dizendo que , no que depender deste setor, PIB naos e recupera, arrecadacao de impostos cai e situacao fiscal piora…. e pais piora…

      nao existe pais forte com setor de construcao em crise.

    • Andre 05/10/2015 1:40

      Concordo com o Punisher. Acho q uma parcela excedente da economia está alocada no setor imobiliário devido a políticas intervencionistas e desenvolvimentistas do governo. O mercado sempre uma hora cobra o preço e se ajusta , o tempo está chegando. Aconteceu com o dólar e acontecerá com os imóveis. As vezes o velho tem que acabar para o novo florescer, me parece o caso.

    • Ricardo Gallo 05/10/2015 18:45

      mas quem vai empregar as centenas de milhares de pessoas que trabalham neste setor e serao demitidas???

    • Ricardo Gallo 04/10/2015 22:45

      bom, imagine o que ira acontecer com o emprego no setor…. nao acho nada maravilhoso nao.

      sem credito nao ha producao de novos imoveis….

  14. 51 XG 04/10/2015 19:22

    Quais seriam as consequencias de se adotar o dolar como moeda padrão ?

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