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domingo, 4 de outubro de 2015 Brasil, Imoveis, Politica Economica, Sem categoria, utilidade | 16:28

Dinheiro da poupança para o crédito imobiliário pode acabar ( ERRATA)

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Nos últimos anos vivemos uma elevação impressionante do crédito imobiliário, que saltou de meros 2,5  % do PIB para 8,5% do PIB em  6 anos:

 

credimobpib

 

 

O crédito imobiliário vem crescendo a um ritmo de  1% do PIB ao ano. Isto serviu para impulsionar o mercado imobiliário e o emprego no setor da construção. Juros relativamente baixos  ( 9 e 10 % a.a.), prazos dilatados ( 20 anos) e condições favoráveis na concessão, tornaram este tipo de crédito um dos que mais cresceram  nos últimos anos.

Todos sabem que os depósitos na poupança são a principal fonte de financiamento destes ativos. Seu baixo custo, hoje ao redor de 8,5% a.a. em função da segurança, da praticidade e da isenção de imposto de renda,  e sua estabilidade em função do grande número de pequenos depositantes, viabilizam tais operações. Caso não houvesse os depósitos na poupança e sua destinação compulsória para financiar os créditos imobiliários,  não seria viável termos nem uma fração do volume que hoje temos em tais créditos, pois:

  • as taxas praticadas pelo governo nos títulos públicos de longo prazo superam 15% a.a. ou inflação mais 7% a.a. nos papéis pós fixados;
  • não existem investidores locais que possam alocar este montante de recursos em operações de longo prazo, através da securitização destas empréstimos, nos moldes das Mortgage Backed Securities ( MBS) que financiam os créditos imobiliários nos EUA, a taxas de juros compatíveis com as requeridas para financiar o crédito imobiliário. Hoje o volume total de CRI´s ( nossa versão das MBS) não passa de 1% do PIB e os juros demandados em tais papéis estão acima dos juros pagos pelo governo nos títulos pós fixados de longo prazo.

Para se ter a idéia do que isto representa em termos de custo para um mutuário, vou estimar a diferença de custo entre as operações feitas atualmente pelos bancos através da poupança e via securitização. Para isto:

  • vamos assumir uma taxa de juros da poupança de 6% a.a e uma TR de o,14% a.m ( 8% a.a. de rendimento nominal), inflação de 4,5% a.a. ( meta perdida..)  e um juro real pago nos títulos públicos do governo de 10 anos ao redor de 7% a.a. ( 11,8% a.a de juros anuais).
  • vamos assumir uma operação de financiamento de 80% do valor do imóvel por 10 anos de prazo médio.

Se, por exemplo, através de um empréstimo imobiliário financiado pela poupança o mutuário consegue comprar um imóvel no valor de R$ 500 mil dando uma entrada de R$ 100 mil, caso a mesma operação seja financiada a taxas de mercado iguais as pagas pelo Tesouro Nacional, o mesmo mutuário poderia comprar um apartamento de no máximo R$ 380 mil de valor dando os mesmos R$ 100 mil de entrada. Ou seja, haveria uma perda de 24% do poder de compra! 

Veja quem paga esta diferença de 24% de valor,  decorrente da diferença entre os 11,8% pagos pelo TN e os 8% pagos aos depositantes na poupança ( 3,5% efetivo a.a.):

a. 40 % pagos pelo Governo através de uma desoneração tributária que isenta de imposto de renda os rendimentos da poupança.  Este subsídio representa um custo para o governo da ordem de o,16% do PIB ao ano, ou seja , 8% do saldo primário necessário para se equilibrar a dívida pública.

b. 60% desta conta é paga pelo depositante na poupança, que aceita uma taxa de juros líquida bem inferior ao rendimento pago pelo governo já descontado de IR. Neste exemplo, os bancos pagam na poupança um juro equivalente a 84% do rendimento líquido pago pelo governo em seus papéis, ou o  equivalente a 71% da taxa do CDI. Tais depositantes pagam tal diferença pois não lhes são oferecidas pelos bancos alternativas de investimento mais rentáveis, como o Tesouro Direto. Isto é agravado pela baixa concorrência, na medida em que temos apenas 5 bancos com grande alcance no varejo bancário que concentram mais de 90% do volume da poupança.

Vamos olhar agora a coisa da ótica do retorno dos bancos. Os bancos emprestam tais recursos a TR+ 10% a.a., enquanto a poupança paga TR+ 6,20% ( juros compostos). A diferença efetiva, 3,6% a.a., é o spread bruto do banco, que serve para compensar as perdas de crédito que na prática são inferiores a 0,5% a.a. nestes empréstimo, para cobrir seus custos operacionais e para prover o retorno sobre o capital próprio alocado pelos banqueiros nestas operações ( 12,5% aprox.) . Caso o acionista de um banco deseje ter uma taxa de retorno sobre o capital investido de 18% a.a. ( 5,5% a.a. acima do juro do governo), assumindo a elevada carga tributária atual incidente sobre tais instituições e uma alavancagem de 8 vezes ( Total de empréstimos / capital próprio), o spread mínimo, após perdas de crédito e custos operacionais e administrativos, necessário para os bancos em tais transações é da ordem de 2,3% a.a. Ou seja, dos 3,6% a.a. do spread bruto total, 2,3% a.a. vão para os banqueiros, 0,5% vão para os inadimplentes e 0,8 % a.a  servem para pagar os custos administrativos do banco.  Ou seja, a margem bruta em tais operações não me parece excessiva e, portanto, não haveria muito espaço para sua redução através de maior eficiência, pelo menos dentro do modelo atual de financiamento.

Concluímos então que, no modelo atual de financiamento imobiliário,  a manutenção da taxa de crescimento do crédito imobiliário depende basicamente do crescimento do saldo da poupança e da manutenção de subsídios crescentes por parte do governo.

Mas aqui surge uma baita problema. Na medida em que a inflação permanece alta e, portanto, os juros pagos pelo governo sobem acima dos 15% a.a., o custo de oportunidade dos depositantes em manter recursos depositados na poupança aumenta. Isto reduz a velocidade de novos depósitos e até mesmo acelera os saques. De fato, nos últimos meses as captações líquidas da poupança ( depósitos – saques) têm ficado ao redor de R$ 5 bi NEGATIVOS por mês ( aproximadamente 1% do saldo total da poupança) como mostra gráfico abaixo:

 

 

capliquida

 

 

Ou seja, ocorreu desde Março último uma variação negativa de R$ 8 bi  no fluxo mensal líquido de depósitos na poupança que persiste até hoje. Isto coincide com o salto da inflação e com a forte elevação do selic.  Bancos passaram a oferecer LCI´s para financiar seus ativos imobiliários, papéis que pagam juros maiores que a poupança porém inferiores ao juro do CDI, o que aumentou os saques da poupança. Se esta situação persistir, os recursos da poupança não serão suficientes para financiar o crescimento do estoque total de crédito imobiliário, mesmo que se eliminem os depósitos compulsórios no BC e a faixa dos recursos da poupança que bancos podem emprestar livremente.

O gráfico abaixo mostra a evolução do  Saldo da carteira de crédito com recursos direcionados [ Pessoas físicas – Financiamento imobiliário total] como percentual do saldo total de depósitos de poupança do sistema SBPE ( excluindo agora a Poupança rural):

 

POUPAEMPR

 

 

Vemos que em 2008 menos de 30 % dos saldos da poupança estavam alocados a empréstimos imobiliários. Hoje este percentual chega a quase 95%. E se for seguida a tendência dos últimos 12 meses, este percentual baterá 100% em poucos meses. A partir daí os créditos imobiliários passarão a ser financiados, na margem, a taxas de juros pagas nas LCI´s indexadas ao CDI, mesmo que o governo elimine o depósito compulsório existente sobre tais saldos.  Isto deverá aumentar o custo de tais empréstimos ainda mais e reduzir seus prazos, pois os recursos em LCI tendem a ser mais voláteis do que os recursos investidos na poupança, uma vez que estão sujeitos à competição entre bancos pois seus rendimentos são livremente pactuados.

Ou seja, podemos estar chegando ao final do boom do crédito imobiliário residencial no Brasil.

Precisamos rever de uma vez o modelo de financiamento imobiliário no Brasil. Precisamos urgentemente aprimorar o funcionamento de mecanismos como a securitização ( CRI) residencial, com:

  • fixação de capital mínimo para 5% em tais securitizações alocado obrigatoriamente pelos originadores;
  • proibição de vendas de créditos imobiliários para securitizadoras imobiliárias com coobrigação de construtoras ou bancos no caso de CRI elegíveis;
  • padronizar critérios de concentração, diversificação e de prazos nos empréstimos lastro de CRI´s residenciais elegíveis, com condições rígidas de alavancagem nos empréstimos individuais ( 20% da renda familiar no máximo comprometida e 20% de entrada mínima na aquisição);
  • autorizar bancos usarem até 100% dos depósitos em poupança em investimentos em CRI´s padronizados somente;
  • eliminar gradualmente isenção de IR na poupança na medida em que carteira atual de crédito se reduza, mas manter na aquisição de CRI´s;
  • só permitir emissões de LCI´s com lastro em CRI´s padronizados;
  • criação de empresas especializadas na formalização, manutenção e cobrança de créditos imobiliários em larga escala, visando minimizar seus custos administrativos;
  • permitir que BC  e Fundos de Renda Fixa financiem CRI`s  nas carteiras dos bancos, através de operações compromissadas de até 180 dias de prazo.

Contudo, nada disto ajudará se não fizermos as taxas nominais de juros ( a inflação e o juro real) terem padrões internacionais, tanto no seu tamanho como em sua volatilidade. Caso contrário, o crédito imobiliário vai voltar a ser o que era há 10 anos: caro e escasso. Mais uma vítima das políticas irresponsáveis dos últimos anos. A inflação elevada e os déficits públicos persistentes exigem juros nominais elevados que inibem o financiamento de longo prazo. Isto acaba inviabilizando totalmente o financiamento da infraestrutura e do mercado imobiliário. Ou seja, se não baixarmos os juros de forma sustentável, vamos voltar a ser o que éramos há 20 anos. Entenderam?

 

 

 

 

 

 

 

 

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sábado, 6 de abril de 2013 Bancos, Imoveis, Investimentos | 20:03

Preços dos imóveis sobem com a expansão do crédito

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O BC publicou pela primeira vez o IGV-R, índice que serve para estimar a taxa de valorização do preço dos imóveis residenciais, como detalhado no relatório de estabilidade financeira:

http://www.bcb.gov.br/htms/estabilidade/2013_03/refP.pdf

” Esse índice é calculado com dados de operações de financiamento imobiliário para pessoas físicas, em que a garantia é composta de alienação fiduciária de imóveis residenciais ou hipoteca imobiliária. O valor de avaliação de cada imóvel pelo banco no momento da concessão do crédito é a fonte primária de informação para construção do indicador. O cálculo do IVG-R considera apenas as avaliações de imóveis localizados nas onze regiões metropolitanas consideradas na mensuração do IPCA: Belém, Belo Horizonte, Brasília, Curitiba, Fortaleza, Goiânia, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo. Cada região metropolitana é subdividida em áreas geográficas, compostas pelo menor número de municípios contíguos que possuam uma quantidade mínima de operações mensais para a construção do indicador.”

Veja abaixo o gráfico da valorização anual deste índice desde 2003:
Ou seja, depois da forte aceleração nos preços que vimos entre 2008 e 2010 ( verde) , temos notado uma desaceleração na taxa de valorização ( vermelho).

Podemos notar no gráfico marrom abaixo a direita que a mesma desaceleração na valorização dos imóveis foi capturada pelo índice FIpe – ZAP:
Outro dado interessante é a estabilização no ritmo de desembolsos de novos empréstimos imobiliários pelo sistema financeiro que pode ser vista no gráfico marrom acima a esquerda ( marcado em amarelo) . Marquei com uma reta vertical azul o final de 2010, quando o ritmo de novas concessões destes empréstimos parou de subir. E notamos no gráfico da direita que isto coincide com  o início da desaceleração da valorização dos preços.
A reta verde vertical mostra o  início da aceleração nas concessões de financiamentos, que coincide com o início da aceleração dos preços….
Ou seja, parece que o que impulsionou a valorização dos imóveis financiáveis pelo SFN foi a rápida expansão dos financiamentos…..
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segunda-feira, 14 de maio de 2012 Bancos, bolsa, Brasil, Câmbio, Empresas, Imoveis, Investimentos, Juros no Brasil, Politica Economica | 14:24

Próximo item na agenda da Presidenta: desindexação

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A Presidenta Dilma parece estar determinada a terminar sua lista de pendências. De acordo com as notícias dos jornais, depois dos juros e do câmbio, ela estaria agora de olho na desindexação de alguns contratos de concessão de serviços públicos que serão renovados nos próximos anos. O entendimento do governo é que a indexação de tais tarifas à inflação passada promove uma rigidez inflacionária, ou seja, um importante componente da inflação corrente fica fixo. Isto faz com que todo esforço de reduzir a inflação fique concentrado nos outros itens do consumo das famílias, o que demanda um aperto maior da política monetária e uma elevação maior dos juros. De fato a existência de preços que sejam indexados a inflação passada cria uma inércia na taxa de inflação que torna o trabalho de eventualmente reduzir as metas de inflação para patamares condizentes com juros nominais menores muito mais lento e difícil. Acabar com esta indexação é algo importante se quisermos caminhar para taxas menores de juros e de inflação.

Contudo, eu acredito que tal esforço de desindexação das tarifas públicas possa nos levar a um debate mais amplo sobre a indexação em nossa economia. A indexação é uma espécie de ponte com o nosso passado inflacionário. Ela serve para proteger o sistema de elevações inesperadas das taxas de inflação. Porém esta ponte com o passado acaba trazendo custos, pois cadeias inteiras de preços e custos são reajustadas independentemente de variações na sua demanda e oferta. E isto não fica apenas restrito ao universo das tarifas de serviços públicos.

Além das tarifas de serviços de algumas concessões públicas, outros contratos privados e públicos são indexados à inflação passada, como os aluguéis e próprio salário mínimo, além dos títulos da dívida pública indexados ao IPCA, as famosas NTN-B´s, empréstimos, etc. A indexação em todos estes contratos coloca de fato uma inércia na inflação futura, impedindo uma queda maior da mesma, o que impede que os juros básicos sejam reduzidos para os níveis praticados em outros países. Logo, eliminar a indexação em tais contratos seria extremamente positivo, pois reduziria tal inércia dos preços e permitiria uma convergência mais rápida para juros compatíveis com os praticados internacionalmente. Além disto, eliminaríamos mecanismos de proteção para alguns setores da economia que hoje não têm um estímulo muito grande para resistir a aumentos de preços. Se o preço de venda de meus produtos ou os meus rendimento são automaticamente reajustados pela inflação passada, minha resistência em aceitar aumentos em meus custos fica muito reduzida.

O grande problema de tal desindexação geral estaria em como fazê-lo sem ferir os contratos existentes, sem criar problemas para a condução da política monetária, sem assustar investidores e empresários e sem ferir os compromissos políticos e programáticos.

Vejam abaixo alguns aspectos de um eventual processo geral de desindexação e seus impactos na economia:

  • É preciso tomar muito cuidado na maneira que tal desindexação seja implementada de tal forma que os contratos vigentes sejam respeitados, e que as mudanças apenas atinjam os contratos novos. A Argentina é um ótimo exemplo de como não fazer as coisas. Quebrar contratos vigentes aumenta insegurança jurídica e afasta capitais estrangeiros e investimento em projetos de prazo longo.
  • É preciso avaliar se é adequado fazer tais mudanças num ambiente de maior incerteza inflacionária, onde juros foram trazidos para um patamar inédito em nossa economia, câmbio foi desvalorizado em mais de 20% e medidas de estímulo ao crédito estão sendo implantadas. Os agentes precisam de um tempo para se acostumar com a nova política econômica adotada pela Presidenta Dilma. Os impactos das mudanças já adotadas na inflação futura e no nível de atividade são bastante incertos. Retirar a proteção ou hedge inflacionário provido pela indexação de alguns contratos poderia desancorar as expectativas de inflação futura e forçar o BC a reverter a trajetória de queda de juros. Em outras palavras, as mudanças na política econômica que vem sendo adotadas nos últimos anos são profundas e precisam ser implementadas com parcimônia.
  • É importante considerar também que a desindexação dos futuros contratos de concessão poderia reduzir a participação do setor privado nos investimentos em infraestrutura ou demandar retornos maiores por parte deles em tais negócios. Ao retirar a desindexação destas tarifas, o retorno de investimentos em concessões públicas ficaria exposto a variações inflacionárias. Como os custos dos operadores de concessão de serviços públicos sobem com a inflação, e a receita estaria fixa, os lucros das concessionárias cairiam caso a inflação ficasse acima do esperado. Dada esta incerteza sobre a inflação futura, as concessionárias iriam demandar tarifas maiores, que elevariam a inflação num primeiro momento, ou exigiriam taxas de retorno maiores na aquisição destas concessões, o que aumentaria o custo para a sociedade. É muito importante que os contratos de concessão prevejam algum mecanismo de proteção ao concessionário caso a inflação fique acima de certo patamar ou caso seus custos subam acima de um nível máximo.
  • É importante analisar a questão do salário mínimo. A lei atual indexa o salário mínimo à inflação passada e à taxa de crescimento da economia. Trata-se de uma política de elevação do salário real dos trabalhadores, que promove uma redistribuição da renda do topo e do meio da pirâmide social para a sua base. De fato as medidas recentes do governo são neste caminho de favorecer os salários em detrimento dos lucros dos empresários e dos ganhos sobre o capital. Esta é uma plataforma política muito importante do atual governo, e, portanto é bastante improvável que tal indexação do mínimo seja alterada. Porém manter o salário mínimo indexado à inflação passada por lei é completamente inconsistente com um programa de desindexação geral da economia
  • É também importante que se considere uma eventual revisão da política de reajuste salarial nas negociações coletivas junto aos sindicatos. Hoje tais negociações já partem da total reposição da inflação passada, o que acaba indexando a folha de pagamento das empresas à inflação passada. Num ambiente de desindexação, tal prática precisa acabar ou ser repensada. Como fazê-lo? Nas economias onde tal desindexação geral é mais disseminada, os contratos coletivos de trabalho representam uma parcela pequena dos salários totais da economia, e as negociações individuais entre empresas e seus funcionários são a regra geral, o que acaba deixando os salários mais sujeitos a variações do mercado de trabalho. Tal mudança seria consistente com um cenário de eliminação da indexação em nossa economia. Contudo, dada a plataforma do governo de proteger a classe trabalhadora, seria improvável um movimento nesta direção. Assim a pressão de custos sobre as empresas que sejam intensivas no uso de mão de obra, como o que ocorre no setor de serviços, deve continuar bastante forte.
  • É normal surgirem no bojo destes debates algumas propostas para mudar a composição dos índices de inflação usados na correção de alguns contratos e adotados pelo BC no sistema de metas de inflação. Tais mudanças visariam excluir de seu cálculo aqueles itens que são indexados à inflação passada ou que apresentem uma maior volatilidade. O precedente político aberto pela mudança das regras da poupança viabilizam tais debates. Há alguns fundamentos conceituais para justificar tais mudanças, uma vez que não faz sentido submeter a política de fixação de juros do BC a preços que são insensíveis a flutuações das taxas de juros devido à sua indexação ou à sua mecânica de formação, como no caso de alimentos, onde a oferta é muito pouco influenciada pelas taxas de juros correntes. Novamente é preciso ter muito cuidado em tais mudanças, pois embora algumas sejam até bastante razoáveis conceitualmente, sua implementação precisa ser planejada com muita antecedência para que tais alterações não sejam vistas como quebras de contratos ou calotes, ou como uma flexibilização excessiva da política monetária sinalizando uma maior tolerância à alta da inflação, algo que acabaria promovendo uma elevação geral de preços. Além disto, num ambiente onde vários fundamentos da política econômica estão sendo mudados, é perigoso demais mexer em tudo ao mesmo tempo.
  • Os títulos da dívida pública indexados à inflação, as NTN-B´s, oferecem uma proteção anti-inflacionária ao chamado capital financeiro, risco inflacionário que é transferido para os cofres públicos. É razoável que alguns questionem, dentro de um ambiente de desindexação geral, se faz sentido oferecer ao capital financeiro tal proteção inflacionária à custa do Tesouro Nacional. Debates em torno deste tema são esperados dentro de um programa de governo que pretende com suas medidas transferir renda do Capital para o Trabalho. Logo, o capital financeiro tende a ser punido.  Porém, é muito importante que qualquer medida neste sentido não atinja os títulos já emitidos e  que o índice de correção monetária destes títulos não seja alterado, pois isto levaria a um cenário de incerteza que seria muito prejudicial para as finanças públicas e para a rolagem da dívida pública. Para se limitar tal indexação, bastaria que o Tesouro suspendesse ou reduzisse a emissão de títulos indexados à inflação, favorecendo a emissão de papéis com juros pré-fixados. Isto elevaria o custo de financiamento do Tesouro num primeiro momento, pois os investidores iriam demandar juros maiores para fixar o rendimento de seus investimentos de longo prazo, porém isto seria muito consistente com um cenário de desindexação.
  • Seria importante também que os novos contratos de financiamento bancário de longo prazo também fossem desindexados. Os CDI, TJLP, TR deveriam ser abolidos nas novas operações de crédito.  Tal medida aumentaria o risco de descasamento financeiro das instituições financeiras, que captam depósitos de curto prazo, cujos juros variam de acordo com a taxa Selic, e emprestariam a taxas fixas por prazo longo. Isto poderia aumentar o custo nas operações de financiamento de longo prazo, porém este custo seria consistente com um cenário de desindexação de contratos. É natural que contratos a taxas fixas de longo prazo tenham juros maiores, pois estão sujeitos a um risco maior decorrente de possíveis altas da inflação e dos juros.
  • No caso dos aluguéis, a vedação do uso de indexadores em contratos novos seria também bastante consistente com um processo geral de desindexação. Isto poderia elevar os aluguéis em primeiro momento, em particular a luz da recente alta do preço dos imóveis.

Enfim, não estou aqui recomendando tais medidas, pois não é o papel desta coluna. Tampouco estou dizendo que todas elas serão implementadas. Porém a nossa Presidenta tem feito o que disse que iria fazer. E a desindexação está na mira dela. E acho que o tema desindexação vai além das tarifas públicas. Pretendi  apenas expor aos leitores algumas das implicações que um provável debate sobre desindexação teria nos vários aspectos de nosso cotidiano.

Em todas as mudanças há riscos. E quanto mais se muda, mais risco se adiciona. E não há como evitar os custos em tais mudanças. A eliminação da indexação da economia aumentaria a incerteza dos agentes num primeiro momento, aumentando o risco nos investimentos de longo prazo. Este aumento de risco implicaria em aumento de custos que, na medida em que o processo de desindexação caminhe com sucesso, cairiam. Por outro lado, acho que em algum momento teremos que fazer como o conquistador espanhol Hernan Cortez, quem em 1519 ao chegar ao México mandou queimar os navios que transportaram suas tropas, sinalizando que a sorte dos soldados seria decidida no México, e que não haveria rota de fuga para os “covardes”. A indexação é o nosso navio de fuga. Ao queimarmos tal navio estaremos aumentando nossa aposta num ambiente de inflação menor e estável, alinhando os interesses de toda a sociedade neste sentido.



Mas e depois disto, o  que será que vem na agenda de nossa Presidenta?  Fácil: tributação e impostos… Porém acho que isto fica para o segundo mandato.

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quinta-feira, 19 de abril de 2012 Brasil, Imoveis, Investimentos | 12:04

Construtoras: ano difícil

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O mercado imobiliário residencial começou o ano mal. Pelo menos para as grandes construtoras que possuem ações listadas na bolsa.

Segundo o excelente relatório de Marcello Millman do Banco BTG Pactual, as vendas do primeiro trimestre caíram 6% quando comparadas com o mesmo período em 2011. Os lançamentos de novos empreendimentos caíram ainda mais : 30%. E o que mais preocupa é que a velocidade de vendas sobre a oferta, que mede o volume de vendas sobre o estoque de imóveis novos disponíveis para venda, caiu de 26% para 20% por trimestre nos últimos 3 mêses, ou seja, o pior nível desde 2009.

Na opinião daquele analista, O SETOR DEVE CONTINUAR A SOFRER.

Ele defende a tese que o modelo de negócio adotado por algumas das  grandes construtoras está errado. Ele acredita que há um tamanho máximo ótimo para uma empresa, pois os benefícios com escala são decrescentes a partir de um certo tamanho. Haveria uma perda de eficiência (de produtividade…)  quando se expande o negócio para diferentes geografias ou  mercados alvo ( alta e baixa renda).  Ele acredita que os players de nicho,  focados em segmentos específicos e com cobertura geográfica mais focada, tendem a ser mais rentáveis. Algo que para mim faz muito sentido dadas as características deste negócio.

Além disto, na minha humilde opinião, a forte elevação de preços dos imóveis últimos anos acaba afastando os compradores finais de imóveis ( aqueles que querem comprar para morar ), pois a alta dos preços acima da renda das famílias inviabiliza tais compras. Há uma redução na oferta de crédito na economia em virtude da elevação no nível de endividamento e na inadimplência dos consumidores, o que acaba restringindo tais aquisições. Assim, grande parte dos compradores nos empreendimentos de classe média e de classe alta tem sido os chamados investidores, que são pessoas que compram na planta para vender na entrega das chave, ganhando algum lucro sem ter posto muita grana na frente. Esta turma acaba trazendo uma oferta maior de imóveis ao mercado pois criam um shadow inventory (estoque de imóveis que é invisível nas estatísticas), que acaba limitando futuras altas de preços. Isto prejudica as construtoras, pois elas ficam sem espaço para subir seus preços, que assistem suas margens de lucro caírem em função do aumento dos custos de mão de obra e com materiais, além de atrasos na entrega das chaves.

Vida dura.

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sexta-feira, 6 de janeiro de 2012 Imoveis, utilidade | 06:53

Cuidados na compra de apartamento na planta

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Recentemente presenciei o caso de uma pessoa ligada que desejava comprar um apartamento na planta, ou seja, ainda em construção. Aquele que você vai pagando antes de ficar pronto. Ao ler o contrato, apavorei. Consultei uma advogada fera no assunto e fiquei ainda mais preocupado.

Pedi a ela que preparasse algo para esta coluna que sirva de orientação para quem estiver envolvido em algum negócio destes. Tenho certeza que isto poderá ser útil.

Lá vai:

Conheça seus direitos – Comprando imóveis na planta

Comprar imóvel na planta pode parecer um negócio muito atrativo dados os descontos que se consegue no preço e as facilidades do pagamento estendido porém é importante ficar atento às armadilhas que esse tipo de negócio apresenta.

Sugerimos tomar as seguintes precauções:

– Verifique o registro da incorporação no cartório imobiliário da cidade. Peça para ver todos os documentos da incorporação, em especial o “memorial de incorporação”;

– Pesquise o nome da construtora e da incorporadora nos cartórios de protestos e distribuidores da Justiça. Veja também se há reclamações nas entidades de defesa do consumidor como o Procon;

– Exija uma minuta do contrato antes de comprar. Cheque todos os detalhes sobre forma de pagamento, parcelas intermediárias e entrega das chaves. O contrato deve conter previsão de multa para o caso de atraso na entrega da obra.

– Não compre o imóvel às pressas, para aproveitar alguma oferta ou “brinde”, isso é uma tática comum utilizada pelas construtoras que não traz qualquer benefício ao consumidor. Um imóvel é um investimento a longo prazo, é preferível gastar tempo para fazer uma compra bem feita do que se arrepender mais tarde.

– Guarde todos os materiais de propaganda a respeito do imóvel. Documente-se.

Tenha a paciência de ler com cuidado o Memorial de Incorporação pois esse deve descrever exatamente como deve ser o imóvel, materiais utilizados, etc. É muito comum compradores se queixarem que havia uma churrasqueira na planta apresentada pela construtora, ou, que o banheiro tinha um box com duas duchas, entre outros, para depois ao receberem o imóvel, serem informados que aqueles itens eram “optativos” e custariam um preço adicional. Saiba que está comprando um projeto, não um imóvel pronto, assim, a atenção com os detalhes deve ser redobrada para evitar surpresas desagradáveis na entrega.

Dito isso, acredito que a dica mais importante de todas seja: não se deixe intimidar pelo discurso de corretores e vendedores!! Saiba que não é absurdo exigir multas pelo atraso na entrega da construção, por exemplo. Negocie.

E caso a construtora se recuse a alterar o contrato – o que é comum – e assim mesmo você decida comprar o imóvel, guarde toda a documentação da negociação havida (ou melhor dizendo: da “falta de negociação” ocorrida), para, se for o caso, cobrar reparação no Judiciário – onde o ganho de causa é quase certo, visto que a jurisprudência é ampla e pacífica na proteção do comprador, considerado a parte mais fraca.

Isabel de Almeida Prado Story

Advogada em São Paulo

Sócia fundadora do escritório Constant Pires e Almeida Prado Sociedade de Advogados

www.cpap.adv.br

Dica do Gallo:  consulte um advogado antes de assinar estes contratos e lute por seus direitos!!

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sexta-feira, 23 de dezembro de 2011 ataques especulativos, Bancos, Bicadas, bizarro, bolsa, Brasil, BRICS, Câmbio, CHINA, Crise global, Crise na Europa, Empresas, EUA, Heróis do Mercado, Imoveis, Investimentos, Juros no Brasil, Livros e publicações, Politica Economica, Sem categoria, utilidade | 19:41

Pedidos ao Papai Noel

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Aos leitores amigos que me acompanharam em 2011 eu desejo Boas Festas a seus familiares, a seus amigos, a seus colegas de trabalho e a seus sócios e funcionários.

Obrigado por seus comentários e conto com vocês em 2012!!!

Aos amigos do IG  muito obrigado por nos ceder este espaço e nos apoiar ao longo de 2011!

Que 2012 traga muita alegria e prosperidade.

E, como não poderia faltar, segue  aqui a nossa lista de pedidos ao Papai Noel:

  • que nossa inflação continue caindo e assim permita que BC continue reduzindo nossa taxa de juros
  • que o Brasil continue crescendo de forma sustentada e equilibrada, sem exageros nos gastos públicos, sem excesso de endividamento das famílias e com  aumento do investimento produtivo, gerando bem estar ao povo
  • que nossa produtividade suba mais rápido e que a carga tributária se reduza
  • que as disparidades sociais e econômicas continuem a se reduzir, permitindo ao nosso povo acesso à educação, à saúde e à segurança, e assim caminhemos para uma verdadeira justiça social
  • que o dólar não se valorize demais, permitindo que nossa indústria tenha mais espaço, gerando assim mais empregos
  • que os investimentos de capital estrangeiros tão necessários continuem a fluir para cá
  • que as empresas continuem a prosperar e a gerar mais e mais empregos
  • que os nossos governantes continuem a implementar políticas econômicas e sociais sensatas
  • que os países desenvolvidos encontrem seu equilíbrio econômico, reduzindo seus déficits
  • que os bancos internacionais tenham aprendido a lição e que pratiquem políticas de crédito adequadas e sem abusos
  • que os líderes europeus e americanos tenham consciência da importância do momento e que as mudanças estruturais sejam de fato implementadas
  • que a China continue a crescer e a importar nossas commodities
  • que a paz chegue a todos cantos do planeta, com liberdade e democracia
  • que o meio ambiente seja protegido e respeitado
  • e que Bolsa volte a subir…
  • e que meus erros de português e de digitação diminuam

Esqueci de  mais alguma coisa???

Um grande abraço a todos e nos vemos em 2012, pois ninguém é de ferro…

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quinta-feira, 20 de outubro de 2011 Brasil, Imoveis | 22:57

Imóveis: vendas continuam baixas em sampa

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Gráfico de barras mostra evolução de vendas mensais de imóveis em Sampa, segundo SECOVI:

As barras amarelas mostram volumes mensais de vendas em 2009, as verdes em 2010 e as azuis este ano.

As vendas, que vinham desapontando, deram uma pequena melhorada em agosto ( vermelho).

Porém o ritmo de vendas ATÉ AGOSTO  deste ano está 23% abaixo do 2010, porém caindo menos do que estavam caindo no começo do ano :

Além disto, a velocidade de vendas ( % de vendas sobre estoque de imóveis disponíveis para venda ) está bem abaixo do que tínhamos no passado, mostrando que vai levar mais tempo para vender seu imóvel:

Boa notíca para quem pretende comprar imóveis, pois preços devem parar de subir ou até cair em alguns casos.

Péssima notícia para quem comprou no lançamento no ano passado e pretendia vender na entrega das chaves: mercado deve perder liquidez e tais  especuladores travestidos de investidores poderão perder dinheiro.

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segunda-feira, 17 de outubro de 2011 Imoveis, Juros no Brasil, Politica Economica, Sem categoria | 20:22

BC avisa: vai faltar grana para financiamento imobiliário

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O BC do B reconheceu que vai faltar dinheiro para crédito imobiliário, se não forem tomadas medidas rapidamente, como eu já havia mencionado em post no ano passado:

http://ricardogallo.ig.com.br/2010/07/21/dinheiro-para-casa-propria-esta-acabando-tome-logo-antes-que-acabe/

Veja abaixo notícia que saiu recentemente na imprensa:

É hora de criar novos mecanismos de financiamento para o setor imobiliário no País, afirmou o diretor de Fiscalização do Banco Central (BC), Anthero de Moraes Meirelles. Hoje, as operações dependem dos recursos das cadernetas de poupança, do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e de instrumentos com menor poder de captação, como os fundos imobiliários, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), as Letras Hipotecárias (LHs) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) – e estes recursos deverão ser insuficientes para atender à demanda dos próximos anos.

Até agora, apesar do forte crescimento da demanda, a oferta de recursos atendeu às necessidades de mutuários e construtores. As cadernetas de poupança, principal fonte de crédito, além de disporem de um saldo da ordem de R$ 320 bilhões, recebem recursos provenientes de acordos sobre o Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS) e atendem bem à demanda da classe média. E o FGTS, voltado para as faixas de renda baixa e média baixa, dispõe de vultosas disponibilidades, próximas de R$ 90 bilhões. Além disso, os bancos recebem mensalmente o pagamento das prestações de cerca de 3 milhões de mutuários com contratos ativos.

Mas, enquanto as operações de empréstimo crescem cerca de 50% ao ano, os depósitos de poupança evoluem a taxas inferiores a 20%. Neste ano, o ritmo de crescimento é ainda menor. Estima-se, portanto, que haja escassez de recursos das cadernetas já em 2012, como temem os mais pessimistas, ou em 2013 ou 2014.

A proporção do crédito imobiliário em relação ao Produto Interno Bruto (PIB), calcula o diretor do BC, deverá atingir 6% neste ano – quase cinco vezes mais do que o porcentual de 1,3% registrado em 2004. Mas 6% do PIB ainda será um volume modesto, comparado ao de outros países emergentes, como o México e o Chile. Estima-se, no setor privado, que a relação entre o crédito imobiliário e o PIB deva atingir 10% a 11%, até 2015, podendo dobrar novamente até o início da próxima década. Só então o Brasil estará mais próximo do Chile, cuja proporção crédito imobiliário/PIB supera 20%.

No Brasil, ao contrário do que ocorreu em outros países, o crédito imobiliário opera em bases muito seguras – as prestações não comprometem mais do que 30% da renda dos mutuários e, de preferência, é adotado o Sistema de Amortização Constante (SAC), em que as prestações são decrescentes ao longo do contrato. Os bancos não apenas concedem os créditos (ou seja, são originadores das operações), como mantêm esses ativos até o encerramento dos contratos.

A questão é manter a eficiência de um sistema em forte crescimento e que depende de variáveis macroeconômicas. Como afirmou Anthero Meirelles, “o BC vem trabalhando em estreita parceria com os demais órgãos reguladores e entidades representativas do setor imobiliário” para definir novos mecanismos de captação de recursos.

Mas há empecilhos a serem removidos, como o das regras sobre a destinação obrigatória de 65% dos recursos das cadernetas para as operações – a chamada exigibilidade. Os bancos querem flexibilizar a regra, para poder vender os créditos para companhias de securitização e fazer novos créditos, em prazo curto. A exigibilidade seria, assim, cumprida, mas com alguma defasagem. E o resultado seria o aumento da concessão de créditos com os recursos das cadernetas.

Outra hipótese é criar novos títulos, como os covered bonds, espécie de CDBs imobiliários que tiveram boa aceitação na Europa. Mas, para ser colocados, esses papéis teriam de render taxas de mercado superiores às da caderneta, que paga ao aplicador 6,17% ao ano mais TR. Captando a taxa baixa, os bancos poderiam emprestar a juros de 10% a 12% ao ano. Se a captação for mais onerosa, o tomador pagará mais.

Para o crédito imobiliário, a queda da taxa básica, dos 12% ao ano, hoje, para 9%, em 2012, permitiria lançar novos papéis e assegurar a oferta de financiamentos.

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quarta-feira, 31 de agosto de 2011 Imoveis | 11:34

Dados de Junho mostram queda na venda de imóveis

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Como comentei recentemente, veja dados de junho….
Cidade de São Paulo
Na capital paulista, as vendas acumuladas de 11.680 unidades entre janeiro e junho representaram
variação negativa de -31,3% em relação ao mesmo período de 2010, quando foram comercializadas
17.005 unidades.

Já os lançamentos nos primeiros seis meses de 2011 totalizaram 13.992 unidades, de acordo com
a Embraesp – Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio. Comparativamente ao ano passado,
quando foram lançadas 13.581 unidades, houve incremento de 3,0%.
Segmentação na Capital
Do total comercializado no semestre, 80,4% (9.396 unidades) se encontravam na fase de lançamento.
Ou seja, a grande maioria dos imóveis foi negociada nos seis primeiros meses a partir do lançamento.
Esse período compreende o momento de maior esforço de campanha promocional do produto em
jornais, televisão e rádio, eventos no local do futuro empreendimento, dentre outras ações.
O segmento de 2 dormitórios respondeu por 40,3% do total de vendas acumulado no semestre,
com 4.708 unidades. Imóveis de 3 quartos ocuparam a segunda colocação, com 3.441 unidades e
29,5% dos negócios realizados. Juntos, esses nichos representaram 69,8% do volume comercializado
na cidade de São Paulo.
Indicador de Desempenho
O indicador VSO (Vendas Sobre Ofertas) médio do primeiro semestre de 2011 ficou em 13,2% ao
mês. De janeiro a junho do ano passado, o VSO foi de 21,6% mês.

O VSO mede o desempenho de comercialização, por meio de cálculo do índice expresso em
porcentagem e que mostra a relação entre o total de unidades vendidas e a oferta total existente
no mesmo mês. Ou seja, pode ser considerado como o saldo de oferta remanescente do mês
anterior acrescido dos lançamentos.

Veja link completo:

http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/balanco-mercado-2011.pdf

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segunda-feira, 29 de agosto de 2011 Imoveis | 18:51

Vendas de imóveis voltam a 2009

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Veja gráfico abaixo que compara venda mensal de imóveis em Sampa em 2009, 2010 e 2011:

As barras azuis mostram volume de  vendas em 2011. O volume de vendas se assemelha ao que tivemos em 2009 ( barras amarelas).

A tabela abaixo mostra o resultado de um levantamento que fiz nos sites das principais incorporadoras que são listadas na Bolsa. Levantei o número de unidades vendidas e lançadas no primeiro semestre deste ano e comparei com mesmo período de 2010. Calculei também a relação entre vendas e lançamentos para ver se havia algo  estranho:

Tais empresas não atuam somente na grande Sampa. Logo, não é possível comparar tais dados com os dados do secovi.

Notamos aí uma queda generalizada nas vendas e nos lançamentos. O percentual de queda  ( 8% ) é inferior aos a queda apontada pelo Secovi, o que indica que as quedas de vendas no resto do país devem ser menores do que a queda que ocorreu em Sampa. Também é possível observar que, na média, as empresas reduziram os lançamentos na mesma proporção das vendas, acompanhando sua queda. Surge então uma possível hipótese para explicar isto: as vendas teriam caído  porque houve um volume menor de lançamentos devido a problemas na oferta ( dificuldade na produção ou na aquisição de terrenos)  e não na demanda e que,  portanto, ainda haveria uma demanda reprimida por imóveis.

Contudo o gráfico abaixo da evolução do volume de vendas sobre unidades em oferta, ou seja, a velocidade em que as vendas estão ocorrendo, mostra que nos últimos meses a velocidade de vendas em Sampa caiu de mais de 20% do estoque a venda para menos de 15%:

Ou seja, está demorando mais para as incorporadoras venderem seus estoques, o que pode explicar a redução no volume de lançamentos, pois ninguém vai querer lançar mais empreendimentos com estoques demorando mais para sair devido a uma queda das vendas.

Preocupante. E, como disse um atento leitor desta coluna, esta queda DE VENDAS ocorreu antes da QUEDA  FORTE DA BOLSA DAS ÚLTIMAS SEMANAS, DA PIORA DO CENÁRIO EXTERNO E DOS DADOS DO BC QUE MOSTRAM UM ESFRIAMENTO MAIS FORTE NA ATIVIDADE ECONÔMICA NOS ÚLTIMOS MESES, COMO MOSTREI NO LINK ABAIXO:

http://ricardogallo.ig.com.br/2011/08/19/brasilia-nos-temos-um-problema/

Veja no link abaixo outros gráficos interessantes:

http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/graficos-pmi0511.pdf

Vamos agora aguardar os dados de Junho do Secovi para ver tal tendência se concretiza.

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